房貸利率進(jìn)入3時(shí)代，提前還貸潮下銀行壓力陡增

    繼1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地房貸利率開始密集下調(diào)。

    農(nóng)歷新春后，調(diào)整步調(diào)更加頻繁，不少重點(diǎn)城市小步快跑進(jìn)入“3”時(shí)代，首套房貸利率最低降至3.7%。房貸利率密集下調(diào)之后，提前還貸潮再起，銀行壓力逐漸增大。

    春節(jié)銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期 2023年近20城下調(diào)首套房貸利率

    事實(shí)上，2022年以來(lái)央行在首套房貸利率上動(dòng)作頻頻，向市場(chǎng)不斷釋放復(fù)蘇暖意：2022年5月15日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文稱，對(duì)貸款購(gòu)買首套住房的家庭，個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。2022年9月份，發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。2023年1月份，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制正式建立。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，相較于2019年10月政策嚴(yán)控期，首套房住房利率不得低于LPR的規(guī)定，首套房貸上的松綁力度已達(dá)到五年來(lái)最高，甚至還有繼續(xù)下探的空間，到目前為止首套住房較LPR最多可以減60個(gè)BP至3.7%。

    但政策逐漸松綁下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)并不顯著。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬(wàn)億元，同比下降10.0%；商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。曾被寄予厚望的春節(jié)置業(yè)也開門不利，并未形成“小陽(yáng)春”。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年春節(jié)期間（1月21日-1月27日），代表城市新房成交規(guī)模保持低位，較去年春節(jié)假期下降約21%。以廣州為例，中指院調(diào)研顯示，實(shí)際案場(chǎng)到訪客戶偏少，多個(gè)項(xiàng)目春節(jié)認(rèn)購(gòu)不足10套，相比去年春節(jié)下降明顯。

    農(nóng)歷新年后，首套房貸利率調(diào)整更加密集。據(jù)貝殼研究院，截至1月31日，在該研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套房商貸利率降至3.7%的城市已達(dá)到4個(gè)，分別是南寧、珠海、株洲和常德。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，其中鄭州、福州、長(zhǎng)春、廈門等二線城市首套房貸利率最低可至3.8%。肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門等城市則階段性取消首套房貸利率下限。

    消費(fèi)者扎堆提前還貸

    首套房利率不斷下行，購(gòu)房“新入局者”暫還未見分曉，但不少身在“圍城”中的已購(gòu)房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。

    吳逍就是其中一員，在這兩年間，隨著房貸利率不斷下行，他分四次還完了90萬(wàn)房貸。“最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅用。”他向記者介紹自己的秘訣。

    對(duì)于他來(lái)說(shuō)，提前還貸省下了一大筆。2021年購(gòu)房時(shí)，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬(wàn)，月供5300元左右。在他提前還款時(shí)，利率基本在4.1%～4.5%區(qū)間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬(wàn)左右，省下了90多萬(wàn)。

    像吳逍一樣提前還貸的人不在少數(shù)，在各類社交平臺(tái)上，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。程序員小津分享了自己根據(jù)算法計(jì)算出來(lái)的“最優(yōu)方案”，他認(rèn)為“最優(yōu)”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時(shí)平衡風(fēng)險(xiǎn)，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時(shí)再繼續(xù)提前還款。

    問(wèn)及提前還款的原因，小津笑著介紹了自己的心路歷程：“春節(jié)前拿到了年終獎(jiǎng)，當(dāng)時(shí)點(diǎn)開股票App，累計(jì)收益-40%；點(diǎn)開銀行App，基金累計(jì)收益-20%，理財(cái)產(chǎn)品年化收益2%，點(diǎn)開房貸計(jì)算器提前還10萬(wàn)可以省9萬(wàn)利息，然后我就果斷選擇申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。”

    從2022年底至今，提前還貸潮已經(jīng)愈演愈烈。第一財(cái)經(jīng)記者走訪了深圳等地的多家國(guó)有大行，在提前還房貸方面關(guān)卡頗多。

    一方面，線上提前還款渠道不穩(wěn)定，部分客戶需要線下辦理。以建設(shè)銀行為例，近期許多使用線上提前還貸渠道的客戶表示預(yù)約相當(dāng)困難，大部分日期都顯示“線上申請(qǐng)預(yù)約額度已滿”。據(jù)該行客戶經(jīng)理透露，此前是可以實(shí)現(xiàn)線上全流程辦理的，從去年四季度開始部分轉(zhuǎn)為線下。

    另一方面，預(yù)約排隊(duì)時(shí)間久。在深圳建設(shè)銀行，工作人員介紹目前提前還款流程為“簽字、拍照、選擇還款模式”三步，預(yù)約以后要等待2～3個(gè)月才能提前還款成功。同時(shí)，下次提前還款還需要來(lái)網(wǎng)點(diǎn)辦理。農(nóng)業(yè)銀行方則表示，房貸提前還款需至少提前30天到網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)并確認(rèn)身份信息、貸款情況，提交申請(qǐng)后審批通過(guò)才可貸款。

    有銀行網(wǎng)點(diǎn)提前還貸業(yè)務(wù)量暴增50%

    “1月以來(lái)，提前還貸的人數(shù)比之前增加了50%左右，我們這兒就還了1個(gè)多億，今年壓力很大。”東莞某股份行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理何思萍介紹，其實(shí)從2022年下半年開始就陸續(xù)有客戶咨詢提前還貸相關(guān)事項(xiàng)，春節(jié)后這幾天更是迎來(lái)小高峰。對(duì)于銀行而言，為應(yīng)對(duì)提前還貸款，意味著要?jiǎng)?chuàng)造更多的業(yè)績(jī)，放出去貸款“填坑”。

    今年開年，銀行面臨著雙重壓力：一邊是不斷攀升的提前還房貸大軍，另一邊是信貸增長(zhǎng)持續(xù)乏力。根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年12月居民貸款新增1753億元，同比減少1963億元，其中短期貸款和居民中長(zhǎng)期貸款分別增加-113億元、1865億元。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%；個(gè)人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

    壓力之下，銀行的焦慮也在不斷升級(jí)。除房貸外，在春節(jié)信貸開門紅階段，各大銀行的消費(fèi)貸利率一降再降，貸款額度一升再升，不少銀行消費(fèi)貸利率下調(diào)到4%以內(nèi)。記者在走訪過(guò)程中，目前利率最低的是招商銀行閃電貸，符合條件的用戶2月初利率可申請(qǐng)到3.7%。該行工作人員介紹，將根據(jù)用戶的信息進(jìn)行建額，確認(rèn)可貸金額和最終利率。此外，中銀E分期、建設(shè)銀行建易貸等的最低利率也降低至4%以內(nèi)。

    未來(lái)提前還貸潮是否仍會(huì)升溫？中泰證券分析師徐馳指出，雖然此前房地產(chǎn)政策開始向需求側(cè)發(fā)力，但對(duì)于存量房貸影響不大。未來(lái)，在房地產(chǎn)有更多刺激利好的情況下，房貸利率或進(jìn)一步下行，疊加債市企穩(wěn)和銀行理財(cái)收益逐步回暖，“提前還貸潮”或有所減緩。