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房企紛紛駛?cè)氪ㄙ惖?搶占千億新藍(lán)海

2023-02-18 04:00  來源:證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

    證券時(shí)報(bào)記者 曹晨

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,代建模式日益受到房企青睞,不少房企紛紛入局或加速布局,成為了近期市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

    2月11日,上坤集團(tuán)宣布將布局共建管理業(yè)務(wù),這也意味著其正式入局代建市場(chǎng)。實(shí)際上,去年以來,龍湖集團(tuán)、中梁控股等多家頭部房企新增代建平臺(tái),進(jìn)軍代建賽道。

    實(shí)際上,代建屬于輕資產(chǎn)開發(fā)新模式,同傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比,代建企業(yè)僅需為項(xiàng)目提供解決方案并輸出品牌,不涉及拿地、出資環(huán)節(jié)。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì),截至2022年末,已有超過40家房企布局代建業(yè)務(wù)。另一方面,在多重利好因素影響下,未來代建賽道前景廣闊,市場(chǎng)規(guī)模有望維持在千億元以上。

    “2022年,新入局代建領(lǐng)域的房企持續(xù)增多,導(dǎo)致行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇,同時(shí)頭部房企有望憑借領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)加速發(fā)展。另一方面,在行業(yè)前景向好以及政策倡導(dǎo)的背景下,可以預(yù)見未來會(huì)有更多優(yōu)秀的代建企業(yè)上市。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示。

    房企搶占代建新“藍(lán)海”

    2月11日,上坤集團(tuán)在其2023年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上宣布,將開辟共建管理新賽道,業(yè)務(wù)將逐步落地已經(jīng)相對(duì)成熟的政府代建、資本代建和商業(yè)代建項(xiàng)目,未來將形成“地產(chǎn)開發(fā)+共建管理”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式,這也意味著中小房企上坤地產(chǎn)正式入局代建賽道。

    實(shí)際上,上坤地產(chǎn)的新動(dòng)作只是近年來房企進(jìn)軍代建業(yè)務(wù)的最新案例。

    龍湖集團(tuán)在去年召開的2022中期業(yè)績(jī)會(huì)上正式官宣了代建品牌——龍湖龍智造。彼時(shí),該公司CEO陳序平介紹,龍湖代建業(yè)務(wù)的核心是公司在TOD(以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式)方面的多年沉淀。同時(shí),龍湖過去幾年在數(shù)字化上投入超過百億元,積累了數(shù)字化、VR等一體化能力,所以龍湖代建能力將有別于其他一些傳統(tǒng)代建服務(wù)企業(yè)。“這個(gè)業(yè)務(wù)從2022年開始正式對(duì)外,我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)比想象中來得快。”

    值得一提的是,自2022年8月發(fā)布以來,龍湖集團(tuán)的代建業(yè)務(wù)增長(zhǎng)快速。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者,去年12月,龍湖龍智造簽約了代建代銷位于重慶江北區(qū)的一個(gè)12萬平方米項(xiàng)目。在稍早前,公司就成都天府新區(qū)代建22萬平方米項(xiàng)目完成簽約;在蘇州,公司接下了蘇州雙子金融廣場(chǎng)項(xiàng)目。“整體看,截至目前,龍湖龍智造已與大家投控、中鐵城投集團(tuán)、蘇州漕湖集團(tuán)等達(dá)成合作。”

    實(shí)際上,2022年新入局代建業(yè)務(wù)的還有中梁控股、碧桂園以及華夏幸福等多家上市房企。

    去年9月,中梁控股成立中梁建設(shè)管理集團(tuán)有限公司,這也預(yù)示著其正式布局代建業(yè)務(wù)。碧桂園總裁莫斌去年在8月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示,碧桂園已與多地政府達(dá)成一致,以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務(wù),這被市場(chǎng)視為該公司首次公開披露要開展代建業(yè)務(wù)。

    整體來看,2021年以來,隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,各類房企紛紛涌入代建賽道。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至2022年末,已有超過40家房企布局代建業(yè)務(wù),其中既有萬科、保利、中海、綠城等頭部房企,也不乏當(dāng)代置業(yè)、天房集團(tuán)等在代建領(lǐng)域做出了一定影響力的中小房企。

    “近期有較多房企紛紛宣布入局,包括頭部房企,這些表明未來代建領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。”劉水告訴記者,房地產(chǎn)代建主要是品牌和管理輸出,具有高盈利性、高成長(zhǎng)性、低杠桿、低負(fù)債、抗周期性,不需要大量資金投入,負(fù)債比較低,是房地產(chǎn)企業(yè)尋找業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方向之一。

    各地政策不斷出臺(tái)

    從政策層面看,地產(chǎn)代建是當(dāng)前政策倡導(dǎo)的新發(fā)展模式重要方向之一已成為共識(shí)。

    記者注意到,在2021年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,首次提出要“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式”。2022年3月發(fā)布的《政府工作報(bào)告》指出,繼續(xù)保障好群眾住房需求,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發(fā)展模式。2022年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次指出,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

    另一方面,各地政府也紛紛出臺(tái)相關(guān)制度為代建行業(yè)良性健康發(fā)展提供有力支持。

    今年1月,福建省出臺(tái)《福建省省級(jí)政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法(試行)》,其中明確提出,代建工作的開展,應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則,實(shí)行專業(yè)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作。同時(shí),省級(jí)政府投資項(xiàng)目,項(xiàng)目總投資3000萬元以上,原則上依照本辦法推行代建制。

    去年11月,《東莞市政府投資社會(huì)代建項(xiàng)目代建管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率計(jì)提辦法》新增“項(xiàng)目建議書批復(fù)后代建、可行性研究報(bào)告批復(fù)后代建,以及概算批復(fù)后代建的代建管理費(fèi)分別按全過程代建管理費(fèi)的90%、80%、70%進(jìn)行計(jì)取”等多項(xiàng)條款。

    去年9月,韶關(guān)市曲江區(qū)發(fā)布了相關(guān)代建辦法,對(duì)建設(shè)主體、建設(shè)管理模式、實(shí)施主體職責(zé)等多項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范;10月,深圳市羅湖區(qū)發(fā)文對(duì)代建范圍、代建單位確定、組織實(shí)施方式、考核及獎(jiǎng)懲等做出了規(guī)定;5月,濟(jì)南市就代建單位管理、職責(zé)分工、資金管理等制定多項(xiàng)詳細(xì)管理細(xì)則;2月,湖南省發(fā)布的相關(guān)通知顯示,將依據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果更新代建單位名錄庫信息,并將有關(guān)評(píng)價(jià)結(jié)果作為2022年度代建單位招標(biāo)評(píng)分依據(jù)。

    在政策倡導(dǎo)以及各地方出臺(tái)制度“保駕護(hù)航”背景下,地產(chǎn)代建市場(chǎng)有望迎來更高質(zhì)量的發(fā)展成為內(nèi)業(yè)觀點(diǎn)。

    劉水表示,2022年,各地規(guī)范政策陸續(xù)出臺(tái),為代建行業(yè)更加規(guī)范、良性健康發(fā)展提供有力支持。“當(dāng)前,代建政策依舊為與政府代建相關(guān),相關(guān)內(nèi)容主要體現(xiàn)在完善代建企業(yè)名單庫、頒布代建制度,使代建政策更適合后期市場(chǎng)發(fā)展需求,利于投資項(xiàng)目的高質(zhì)效達(dá)成,以及明確代建工作流程及相關(guān)細(xì)則,進(jìn)一步提高區(qū)域代建管理標(biāo)準(zhǔn)化水平等。”

    代建市場(chǎng)前景可期

    在業(yè)內(nèi)看來,隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代的到來,在多種利好因素影響下,具有輕資產(chǎn)屬性的地產(chǎn)代建新模式將迎來重大發(fā)展機(jī)遇。

    首先,按照規(guī)劃,“十四五”期間(2021年~2025年),40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增650萬套(間)保障性租賃住房,這意味著,保障性租賃住房有望成為政府代建的需求主力。其次,近年來,地方國企、城投公司積極拿地,將推動(dòng)商業(yè)代建市場(chǎng)快速發(fā)展。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示,地方城投公司托底拿地明顯,按面積TOP100拿地企業(yè)中,有地方城投公司71個(gè),是2021年同期的3倍多;城投公司拿地后入市率較低,2022年地方城投拿地入市率不足1%,2021年不足10%,尚未入市土地均為代建企業(yè)提供更多機(jī)遇。

    中信證券此前研報(bào)也顯示,在規(guī)模房企開發(fā)能力收縮,城投大規(guī)模托底拿地的背景下,商業(yè)代建訂單有望迎來高速增長(zhǎng)。長(zhǎng)期來看,中小型房企和城投承接的開發(fā)規(guī)模占比將大幅提升。根據(jù)測(cè)算判斷,2022年商業(yè)代建的規(guī)模將達(dá)到384億元,在2025年將達(dá)到近千億元的市場(chǎng)規(guī)模。

    此外,各地積極推動(dòng)保交樓,“項(xiàng)目紓困”也將為資本代建市場(chǎng)提供增量空間。劉水告訴證券時(shí)報(bào)記者,當(dāng)前“項(xiàng)目紓困”手段多樣,其中,以政府、金融機(jī)構(gòu)和房企三方合力的模式較多。該模式下,金融機(jī)構(gòu)入局,又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經(jīng)驗(yàn)。

    值得一提的是,不少房企高管也看好地產(chǎn)代建未來市場(chǎng)空間和發(fā)展?jié)摿?。在去?月旭輝控股中期業(yè)績(jī)會(huì)上,旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪表示,代建行業(yè)是一個(gè)非常大的市場(chǎng),在2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時(shí),每年都有20%以上的增長(zhǎng),預(yù)計(jì)2021年到2025年每年還會(huì)有23%的復(fù)合增長(zhǎng),到了2025年,整個(gè)市場(chǎng)會(huì)有2億平方米的代建面積。

    今年1月,綠城管理CEO李軍表示,中國房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)壓力周期,中期規(guī)模會(huì)穩(wěn)定在10萬億元左右,并將形成三類業(yè)務(wù)機(jī)會(huì),包括政府主導(dǎo)的保障租賃物業(yè)新增供應(yīng)占比會(huì)超過30%,主動(dòng)房地產(chǎn)投資以及紓困類業(yè)務(wù)占20%,剩下的50%將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國央企主導(dǎo)。基于上述判斷,未來中國30%~50%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要專業(yè)的代建服務(wù)商。

    整體來看,中信證券預(yù)計(jì),中國代建市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)維持在千億元以上。

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