本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟
近日,多部門持續(xù)出臺支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展政策組合拳,開發(fā)商響應(yīng)政策,將“保交樓、保民生”作為首要任務(wù)。
2月26日,在“商辦類項目保交樓、保民生,化解金融風險研討會”上,多家房企相關(guān)負責人重點分析了北京商辦類項目中商改住產(chǎn)品的價格變動、存量及銷售情況,積極探討如何破解商住房去化難等問題。
庫存高去化難
為規(guī)范商業(yè)用地發(fā)展,2017年3月26日,北京市相關(guān)部門出臺一系列政策,希望能夠遏制當時“商改住”過熱現(xiàn)象。
彼時的新政核心內(nèi)容主要有三點:一是新建商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米;二是個人不得購買商辦新房;三是停止個人購買商辦新房和二手房的貸款。這即為“3.26”新政。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,“3.26”新政后的一個月里,北京商住房市場實際成交跌幅99.9%,新政前一年間商住房的成交量為67013套,新政后一年間的成交量只有3589套,跌幅達94.6%。自此以后,北京商住房市場進入高庫存難銷售的冰封時刻。
“目前此類項目面臨前期拿地成本較高、建設(shè)及運營管理資金沉淀周期長、限購后去化慢和入市項目價格倒掛的問題。”融創(chuàng)北京城市大宗交易負責人兼西長安壹號項目總經(jīng)理張皓坦言。
對于目前北京商住房市場的現(xiàn)狀,匯力基金董事長、原中房集團董事長孟曉蘇表示,當前北京商改住的商辦類項目售價普遍不高,大概是商品住宅平均價格的三分之一,北京平均房價為每平方米6萬元左右,而商改住的商辦類項目每平方米現(xiàn)在是1.8萬元左右。
據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2009年以來北京市共計成交945宗商辦用地,規(guī)劃可售面積7514萬平方米;其中已售2628萬平方米,約25.67萬套,未售4886萬平方米,占規(guī)劃可售面積的65%以上,未售中又有4172萬平方米屬于未上市,占規(guī)劃可售面積的55.5%以上,而這些項目幾乎都屬于2017年前拿地。
事實上,對于開發(fā)商來說,過去高位時拿下的地,加上財務(wù)費用等持有成本,沉淀了大量資產(chǎn),對其資產(chǎn)負債表造成重壓,處理起來也頗為頭疼。
某知名房企相關(guān)負責人向《證券日報》記者表示,目前公司在北京累計持有26個商辦項目,累計已經(jīng)投入311億元,但很多項目都長期處于開發(fā)和空置階段,部分辦公樓因位于五六環(huán)等非核心區(qū),而且產(chǎn)品總面積較大,難以匹配定制客戶,造成去化困難。
此外,某民營房企北京負責人向《證券日報》記者表示,當時公司進京聯(lián)合其他企業(yè)拿了一些商辦項目,有部分項目已全部交付,也有部分做了長租公寓,但仍有難以處理的一塊空地,從2015年至今持有8年一直處在空置狀態(tài),土地費用約達10億元,財務(wù)費用也已高達幾億元,現(xiàn)在地上全是草,公司早已不在乎這個地能否掙錢,寧可虧一點,能盤活就行。
如何盤活商住房資產(chǎn)?
“已經(jīng)拿地的大量項目積壓在開發(fā)商手里,會造成社會資源巨大浪費,應(yīng)高度關(guān)注,適時予以化解。”中央財經(jīng)大學法學院教授、不動產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅如是稱。
對此,北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超也表示,在限購、限貸政策持續(xù)調(diào)控下,目前,行業(yè)需要尋找途徑讓資產(chǎn)能更有效地盤活起來。
“北京地區(qū)商辦新房項目多數(shù)在郊區(qū),作辦公場所的比例較少,很多項目變成了商改住。”江南集團董事長于全表示,目前,商住類住房相比商品住宅價格較低,作為住房使用的需求是存在的,但個人購買商住項目限制較多,導(dǎo)致成交和流動性較低。
“如果能夠在合理范圍內(nèi)適當調(diào)整北京郊區(qū)的商住房限制性政策,在某種程度上能夠推動北京樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。”孟曉蘇表示,商住房當下的售價為商品住宅的三分之一左右,如果能盤活這一市場,可以平抑北京房價。
“目前,公司持有一直沒有開發(fā)的商辦項目用地,這類遠郊的商辦項目普遍面臨每戶面積設(shè)計過大、很難找到客戶的問題。”旭輝集團北京公司總經(jīng)理張志軍也向《證券日報》記者坦言,希望可以在合理范圍內(nèi)適度調(diào)整這類項目規(guī)劃設(shè)計要求、完成改造,促進銷售,嘗試盤活資產(chǎn)。
(編輯 袁元)
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