“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量” 看物業(yè)板塊的價(jià)值潛力股

    本報(bào)記者 袁傳璽

    2023年5月，中指研究院、克而瑞物管、中物智庫(kù)等機(jī)構(gòu)基于當(dāng)前64家上市物企的發(fā)展數(shù)據(jù)，陸續(xù)發(fā)布了2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司研究報(bào)告。

    數(shù)據(jù)顯示，自2021年6月底以來(lái)，物業(yè)板塊整體估值一直處于波動(dòng)下行階段，并于2022年10月31日，觸歷史最低點(diǎn)約2613.74億元。

    2022年，在關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清主因，疫情管控導(dǎo)致的成本增加等次因的影響下，地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平，影響了物業(yè)上市公司的業(yè)績(jī)和估值。

    直到2022年11月份之后，隨著地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”，物業(yè)板塊也在政策刺激下開(kāi)啟反彈模式。到如今，2023年5月份，64家上市物業(yè)服務(wù)公司總市值重回3500億元級(jí)別，較底部回升超過(guò)36%。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專家表示，物業(yè)板塊已觸底反彈，并在當(dāng)前的震蕩盤整中迎來(lái)估值重塑新周期，企業(yè)間的分化正進(jìn)一步加劇，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的價(jià)值將進(jìn)一步彰顯。

    觸底反彈：物業(yè)板塊在修復(fù)盤整中進(jìn)入分化新周期

    中指研究院表示，2023年物管行業(yè)將在觸底反彈后開(kāi)啟新的發(fā)展周期?？硕鹞锕芤卜治龇Q隨著行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變，新發(fā)展周期中物業(yè)行業(yè)的定位將更加清晰、發(fā)展邏輯由粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)化，行業(yè)集中度持續(xù)增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈加凸顯。

    中金公司研究部發(fā)布報(bào)告稱，物業(yè)板塊的資本市場(chǎng)認(rèn)知?dú)v經(jīng)“認(rèn)知初建-投資熱潮-理性回歸”三個(gè)階段。在當(dāng)下經(jīng)歷的“理性回歸”階段，中金將持續(xù)看好物企長(zhǎng)期投資價(jià)值，同時(shí)認(rèn)為在內(nèi)部物企成長(zhǎng)速度均值回歸與外部地產(chǎn)端基本面持續(xù)演繹的共同作用下，物業(yè)板塊已到達(dá)新的基本面與認(rèn)知反饋拐點(diǎn)，有必要進(jìn)一步深入探討板塊價(jià)值重估，找尋物企新的“估值錨”。

    新周期和新基本面帶來(lái)的是行業(yè)的進(jìn)一步分化。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年5月，物業(yè)板塊平均市值約為55.41億元，超過(guò)均值的共計(jì)12家；超過(guò)100億元的共8家，市值合計(jì)達(dá)2521.19億元，占總市值的71.09%；TOP10企業(yè)市值合計(jì)2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業(yè)市值總和的145倍，市值分化進(jìn)一步加大。

    增勢(shì)穩(wěn)?。籂I(yíng)收利潤(rùn)凈利“三高”發(fā)展的金茂服務(wù)

    結(jié)合各物企2022年度業(yè)績(jī)報(bào)告，中指研究院從資本市場(chǎng)表現(xiàn)、管理規(guī)模、經(jīng)營(yíng)績(jī)效三個(gè)維度，結(jié)合多個(gè)指標(biāo)全面解析上市物業(yè)企業(yè)的各維度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)金茂服務(wù)的多個(gè)核心發(fā)展指標(biāo)均位于行業(yè)前列。在2022年行業(yè)承壓明顯的大背景下，金茂服務(wù)不僅保持著健康穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并且以2022年高達(dá)60.7%的營(yíng)收增速、56.1%的毛利潤(rùn)增速，以及90.7%凈利潤(rùn)增速，穩(wěn)居行業(yè)第一。

    值得關(guān)注的是，從金茂服務(wù)當(dāng)下的市場(chǎng)規(guī)模拓展趨勢(shì)和“第二增長(zhǎng)曲線”發(fā)展趨勢(shì)上看，這家公司的營(yíng)收利潤(rùn)增長(zhǎng)“三高”發(fā)展有望在未來(lái)幾年繼續(xù)維持穩(wěn)健增勢(shì)。

    一方面，金茂服務(wù)的在管面積增速和合約面積增速均位于行業(yè)前列，規(guī)模上的高效拓展和有效儲(chǔ)備，足以保障長(zhǎng)期營(yíng)收的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，金茂服務(wù)總在管面積達(dá)5690萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.3%，在管面積增速在64家上市物企中排行TOP5，顯著高于同期物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積增速均值18.18%。隨著金茂服務(wù)第三方外拓能力的不斷發(fā)展，其中來(lái)自第三方拓展的在管建筑面積達(dá)到了近2.14千萬(wàn)平方米，第三方在管建筑面積占比由2021年底的34.1%提升至37.7%。同期，金茂服務(wù)合約建筑面積已達(dá)到8080萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá)40.2%，遍及中國(guó)68個(gè)城市。

    在市場(chǎng)拓展中重視提質(zhì)增效，規(guī)模穩(wěn)步提升的同時(shí)，金茂服務(wù)也實(shí)現(xiàn)了管理業(yè)態(tài)更加完善、管理效率和盈利能力進(jìn)一步提升：財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年金茂服務(wù)全年市場(chǎng)化拓展簽約面積超2000萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)化面積近1000萬(wàn)平方米；同年金茂服務(wù)成功并購(gòu)首置物業(yè)服務(wù)有限公司（“首置物業(yè)”），新增合約面積超700多萬(wàn)平方米，商辦業(yè)態(tài)管理能力得到進(jìn)一步夯實(shí)，城市項(xiàng)目密度得到有效提升。

    另一方面，從營(yíng)收結(jié)構(gòu)上看，金茂服務(wù)在多種經(jīng)營(yíng)收入（非業(yè)主增值服務(wù)+業(yè)主增值服務(wù)）占比達(dá)到了50.5%，該比例同樣位于上市物企前列——這意味著，金茂服務(wù)在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)上達(dá)到了更好的平衡，未來(lái)這兩方面同時(shí)發(fā)力，將助金茂服務(wù)發(fā)展更進(jìn)一步。

    此外，金茂服務(wù)得以被視為資本市場(chǎng)中“成長(zhǎng)潛力第一”的上市物企，不僅因?yàn)橐?guī)模發(fā)展高質(zhì)量高增速、營(yíng)收結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市服務(wù)高潛賽道占位共同支撐了金茂服務(wù)的毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)增速“三高”發(fā)展趨勢(shì)；同時(shí)也源于較高的ROE和充足的現(xiàn)金流均充分體現(xiàn)金茂服務(wù)抵抗周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

    數(shù)據(jù)顯示，金茂服務(wù)2020年、2021年、2022年ROE分別為102.6%、141.5%、42.4%，均位于行業(yè)前列。資產(chǎn)和現(xiàn)金流方面，截至2022年12月31日，金茂服務(wù)總資產(chǎn)達(dá)30.04億元，同比增長(zhǎng)121%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為10.19億元，2020年—2022年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)94%，始終保持經(jīng)營(yíng)安全性。

（編輯 李波）