本報記者 袁傳璽
走過一季度的“淡市旺銷”后,接下來的兩個月,樓市表現(xiàn)平淡,百強(qiáng)房企銷售繼續(xù)轉(zhuǎn)弱。但在當(dāng)前不確定且有波動的市場格局中,可以看到的確定性是,頭部房企韌性更強(qiáng),銷售、融資以及投資擴(kuò)表等優(yōu)勢愈加明顯。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年1-5月,TOP100房企銷售總額為29661億元,同比增長8.4%,其中,TOP10房企整體銷售額的均值同比增長17%,遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。值得一提的是,位列第7名的綠城中國實現(xiàn)合同銷售額1086億元,以38%的增速,權(quán)益銷售額亦位列第九的成績,向外界釋放了淡市中的“經(jīng)營穩(wěn)健,持續(xù)向好”的積極信號。
“公司‘有錢有地有人’,銷售、拿地權(quán)益比例提高,運營管理全面提效,融資渠道暢通且平均融資成本仍有下降空間,業(yè)績、派息均有望實現(xiàn)穩(wěn)健增長。”興業(yè)證券在研報中指出,“我們預(yù)計2023年和2024年,公司歸母核心凈利潤為63.5億元和68.4億元,分別同比增長1.7%、7.7%。”
致力提升利潤及股東回報
信心來自三大支撐力
當(dāng)下,房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著整體縮表、利潤率下行。在投資者對開發(fā)商普遍缺乏信心之際,近日,綠城中國董事會主席張亞東在股東大會上表示,“在利潤兌現(xiàn)方面,這幾年綠城確實取得了一些成績,但還遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期,特別是在這幾年房地產(chǎn)調(diào)控過程中,項目毛利率、凈利率會比較低,甚至有些項目會出現(xiàn)虧損的情況。”
不過,張亞東給股東們吃下定心丸,他表示,在利潤總額方面,基于前幾年產(chǎn)出,現(xiàn)在利潤額度在未來會有良好的增長前景。
在業(yè)內(nèi)看來,張亞東對增厚利潤規(guī)模的信心,主要來自三大支撐力。
第一大支撐力來自于市場占有率的提升,即銷售額規(guī)模決定利潤總額的盤子。張亞東接手掌舵綠城后做過“2025規(guī)劃”,正如他在此次股東大會上所示,2018年綠城規(guī)模占行業(yè)的1%,2022年已經(jīng)是2%。今年如果全行業(yè)是10萬億元的規(guī)模,綠城的市場占有率將提升至3%?;诖耍?025年,他預(yù)計綠城利潤的增長和前幾年比不是一個量級,而是在更大量級上。
第二大支撐力是項目權(quán)益占比的提升。過去三年,綠城中國一直在著力提高項目權(quán)益占比,這是從唯規(guī)模論轉(zhuǎn)向?qū)崿F(xiàn)有質(zhì)量增長的必經(jīng)之路,也是一條不好走的路。截至5月底,綠城中國自投項目權(quán)益銷售金額為520億元,同比增長66%;對應(yīng)權(quán)益比例為63%,同比提升8個百分點。據(jù)張亞東透露,預(yù)計綠城明年項目權(quán)益占比會提升至70%以上。而隨著高權(quán)益項目開發(fā)和結(jié)轉(zhuǎn)增多,上市公司股東權(quán)益應(yīng)占收入有望會隨之上行。
第三大支撐力是精準(zhǔn)投資對利潤空間的提升。即便在面對歷史遺留問題需要出清,行業(yè)下行導(dǎo)致需要計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的雙重壓力下,張亞東也敢于向股東承諾利潤總額會大幅增長,真正的底氣在于過去幾年所拿地塊有較大的利潤空間。張亞東直言,2022年和今年以來拿的地,利潤比以前不是好一倍,有些好三倍,甚至好幾倍。這兩年拿的地在2025年開始兌現(xiàn),利潤會有不一樣的呈現(xiàn)。
精準(zhǔn)拿地“做一成一”
去化率是投資指揮棒
精準(zhǔn)投資是權(quán)益銷售額和利潤規(guī)模提升的核心要素,高去化率則是保障流動性安全的關(guān)鍵抓手。對還有能力投資擴(kuò)表的房企而言,差異化精準(zhǔn)投資,聚焦高流動性地塊投資,這兩點至關(guān)重要。
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場的核心詞就是分化和不確定性。今年熱的更熱、冷的更冷,馬太效應(yīng)更加明顯。”張亞東表示,對于行業(yè),“我們比別人更樂觀一些,對綠城來講危中有機(jī),是持續(xù)向好的發(fā)展機(jī)會。”
基于這樣的市場研判,對于公司的經(jīng)營安全,張亞東篤定地回復(fù)股東們:沒有硬核風(fēng)險。“我們現(xiàn)在存在著拿地不足,會出現(xiàn)規(guī)??s減的難點。這不是風(fēng)險。”
對于這個難點,綠城選擇兩條腿走路,首先是積極參與公開市場競奪,其次是甄選收并購標(biāo)的。在城市選擇方面,綠城也會考慮"10+25"之外的城市,如紹興的上虞區(qū)等,看準(zhǔn)機(jī)會部署。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,綠城中國新增貨值行業(yè)排名第六,比去年同期晉升兩名。同期,權(quán)益拿地金額位居行業(yè)第五名。由此來看,在當(dāng)下冷熱不均的市場格局中,綠城算是投拓較為積極的房企,但其拿地邏輯卻頗為理性。
在業(yè)內(nèi)看來,綠城拿地有三條鐵律,一是去化率要夠高;二是盡量當(dāng)年轉(zhuǎn)為銷售額;三是收益率要達(dá)到內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)。核心內(nèi)在邏輯可總結(jié)為一句話,做到“投一成一,叫好又叫座”。
以2022年的拿地情況為例,綠城中國去年拿了27個項目,其中,18個項目當(dāng)年清盤,16個項目開盤去化率達(dá)百分之百。從“叫座”來看,以前老大難的車位銷售也在2022年得到了大踏步前進(jìn)。
正如張亞東所示,“今年我們堅持‘投一成一’,堅定地收斂聚焦,讓投資更加穩(wěn)健。今年以來,我們拿了560多億元的貨,目前有三個項目已經(jīng)實現(xiàn)首開,去化率是100%,今年所拿地塊整體已有超過10%轉(zhuǎn)化為銷售,回款非常不錯,是叫好又叫座的呈現(xiàn)。”
對于這些經(jīng)營成果,投資人普遍持肯定態(tài)度。而對于接下來的市場表現(xiàn)以及綠城對股東們的承諾兌現(xiàn)程度,則有待后市觀察。
(編輯 張薌逸)
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