本報(bào)記者 王麗新 見習(xí)記者 陳瀟
10月30日,山東省濟(jì)南市迎來取消土拍最高限價(jià)后的首次土拍。據(jù)了解,除去終止出讓的兩宗地塊,當(dāng)天共有10宗土地迎來成交,其中4宗溢價(jià)成交,6宗底價(jià)成交,攬金41.5億元。部分地塊溢價(jià)率超過50%,相比于此前的15%左右最高溢價(jià)有明顯上升。
今年10月份,包括合肥、成都、濟(jì)南、廈門等多個(gè)城市官宣取消土拍限價(jià),而濟(jì)南此次土拍作為取消限價(jià)后的首場亦因此備受關(guān)注。
部分地塊溢價(jià)率超50%
“底價(jià)成交的地塊大多是郊區(qū)或遠(yuǎn)郊地塊,關(guān)注度不是非常高。而核心地區(qū)地塊溢價(jià)率提升也和起拍價(jià)格降低有一定關(guān)系。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報(bào)》記者表示,從溢價(jià)率來看,市場有一定的回升態(tài)勢。
具體來看,本次土拍競爭最為激烈的當(dāng)屬濟(jì)南鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南組團(tuán)地塊。據(jù)中指研究院山東地產(chǎn)總經(jīng)理袁彬彬介紹,該組團(tuán)地塊吸引中海、華潤、保利置業(yè)等8家企業(yè)報(bào)名,最終經(jīng)過241輪競拍,被中電建以總價(jià)6.95億收入囊中,溢價(jià)率53.1%;此外,保盛拿下的彩石地塊亦經(jīng)過236輪競拍,最終溢價(jià)率50.17%,總價(jià)為7.06億元。
“此次起拍價(jià)除了有調(diào)低的趨勢外,加價(jià)的幅度也減小到100萬,較之前千萬加價(jià)幅度明顯下降,增加了房企出價(jià)次數(shù);此外,由于取消了限價(jià),地塊分化加劇,核心地塊被眾多房企激烈角逐,樓板價(jià)創(chuàng)新高。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報(bào)》記者表示。
“濟(jì)南作為省會城市,雖然有一定的去庫存壓力,但供需關(guān)系相對其他城市來說較好,只要選對地塊,理論上來說不會有太大去庫存壓力,因此也受到頭部房企青睞。”張宏偉如是稱。
“競爭激烈的熱門地塊最典型的特征就是屬于高端改善項(xiàng)目,這也迎合濟(jì)南住房需求已經(jīng)步入到改善群體主導(dǎo)階段的發(fā)展特征,尤其是低密、核心區(qū)域的產(chǎn)品,稀缺性較大,備受歡迎。低價(jià)成交的基本屬于外圍剛需項(xiàng)目,稀缺性不強(qiáng)。”宋紅衛(wèi)表示。
或加快房企競爭
“自2017年8月以來,濟(jì)南最高限價(jià)政策施行6年,期間共有29次住宅用地“熔斷”。隨著近來市場下行趨勢的延續(xù),本次政府最新公告已取消限價(jià)政策,在供給端進(jìn)一步放寬。”袁彬彬表示,取消限價(jià)后房企可恢復(fù)土拍自由競價(jià),短期內(nèi)熱點(diǎn)地塊熱度繼續(xù)升高,其它區(qū)域地塊或有帶動作用但影響不大。
此外,袁彬彬認(rèn)為,取消限價(jià)在提升放開少量優(yōu)質(zhì)地塊限制的同時(shí),也加快了房企競爭,房企在高溢價(jià)下的拿地策略和建設(shè)品質(zhì)也會有新的變化。
“目前房企投資拿地的戰(zhàn)略都在回歸一二線城市,省會城市也是核心房企關(guān)注的重點(diǎn),在地塊條件上,房企更傾向拿核心區(qū)域的核心地塊,盡管樓板價(jià)會高一些,但是安全邊界較高,因此,未來省會城市的核心地塊競爭激烈會加劇。”宋紅衛(wèi)表示。
“本次土拍是取消限價(jià)后的首場,可以看到,核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)住房房價(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)形成,預(yù)計(jì)未來其他核心城市也將形成這樣的趨勢,即分化更為明顯,核心地塊被多個(gè)房企競逐,新的少量地王或會再次在各個(gè)核心城市出現(xiàn)。”宋紅衛(wèi)如是稱。
(編輯 喬川川)
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