本報(bào)記者 王麗新
8月底以來,多地“因城施策”,接連出臺(tái)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、放松限購等利好政策,給需求釋放創(chuàng)造了條件,重點(diǎn)城市樓市成交量回穩(wěn),一二手房市場(chǎng)活躍度提升。在這種市場(chǎng)格局下,第三季度,貝殼提出“一體三翼”戰(zhàn)略,并且開始向一站式新居住服務(wù)平臺(tái)目標(biāo)邁進(jìn)。
11月8日晚間,貝殼發(fā)布2023年第三季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示,貝殼第三季度GTV(總交易額)6552億元,同比下降11.1%;凈營收178億元,同比增長(zhǎng)1.2%,超出業(yè)績(jī)指引上線;凈利潤(rùn)11.7億元,同比增長(zhǎng)63.4%,經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)21.59億元,同比增長(zhǎng)14.4%。
“從內(nèi)部看,我們今年一直在對(duì)長(zhǎng)期的未來進(jìn)行思考和布局,我們叫他翻越第二座山,翻山的本質(zhì)原因是人們從關(guān)注‘買到房子’的時(shí)代,回歸到了關(guān)注‘住’這件事本身上,我們也要從以‘交易’為核心進(jìn)化到‘怎么讓大家住得更好’上,而后者是一片藍(lán)海。”11月8日晚上,在貝殼2023年第三季度業(yè)績(jī)說明會(huì)上,貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東向投資者如是稱。
財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健
從全國市場(chǎng)總體來看,由于今年市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏相比往年差異較大,三季度市場(chǎng)呈現(xiàn)磨底盤整的特征。
在2023年第三季度貝殼單季度6552億元的總交易額中,存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到4390億元,即使在去年同期一線城市的高基數(shù)影響下同比僅下跌2.2%,存量房前三季度GTV同比增長(zhǎng)28%;新房GTV為1921億元,同比收縮幅度小于市場(chǎng)收縮幅度,新房前三季度GTV同比增長(zhǎng)13%。此外,在貝殼自身新房業(yè)務(wù)中,國央企開發(fā)商傭金收入占比穩(wěn)定在46%,開發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”項(xiàng)目占比也保持在54%的高位。
“在市場(chǎng)交易規(guī)模整體收縮的大環(huán)境下,貝殼取得的GTV是高于此前預(yù)期的業(yè)績(jī)指引的。這背后主要有三方面原因,一是貝殼自營經(jīng)紀(jì)品牌多在高能級(jí)城市布局,能夠較快地抓住新政釋放出的增量購房需求,助其在傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)上穩(wěn)住基本盤;二是在ACN(經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))基礎(chǔ)上,貝殼持續(xù)鏈接行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能;三是存量房與新房業(yè)務(wù)能實(shí)現(xiàn)強(qiáng)聯(lián)動(dòng),更好地為換房需求客群提供居住服務(wù)。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是稱。
更重要的是,在整體市場(chǎng)存在不確定的內(nèi)外部環(huán)境中,現(xiàn)金流是否充裕關(guān)乎企業(yè)生存發(fā)展。截至2023年三季度末,貝殼經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為93.9億元,同比上漲61%。
“貝殼現(xiàn)金流健康穩(wěn)健,積極執(zhí)行回購計(jì)劃。”國金證券在一份研報(bào)中表示,2022年9月份至2023年9月份,貝殼已合計(jì)回購了7.355億美元(截至2024年8月31日前至多回購20億美元)。
家裝家居板塊能力迭代
除了回購股份,穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn),亦為貝殼翻越第二座山提供“能量”。當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)新房交易進(jìn)入供求關(guān)系新階段,行業(yè)增速放緩,市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代。對(duì)于居住服務(wù)平臺(tái)而言,當(dāng)下的基本盤是傳統(tǒng)業(yè)務(wù),但未來的藍(lán)海賽道是存量業(yè)務(wù)做精做細(xì),延伸居住價(jià)值鏈。
從貝殼近兩年對(duì)家裝家居業(yè)務(wù)以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重視程度就可見一斑。2021年底,貝殼宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略升級(jí),其中一“翼”便是整裝大家居,被視為第二增長(zhǎng)曲線。彭永東形容為“翻越第二座山”。彼時(shí),助力他翻山的是兩大品牌:一是內(nèi)部推出的被窩家裝(前身為萬鏈),二是收購圣都家裝。
經(jīng)過兩年運(yùn)營發(fā)展,家裝家居板塊已步入穩(wěn)健收獲期。2023年第三季度,包括家裝、租賃等在內(nèi)的貝殼非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)的收入同比增長(zhǎng)112%,占總營收的比例提升至超30%,去年同期占比為15%。同期,貝殼存量房、新房以及其他賽道三大板塊凈營收分別為63億元、59億元以及56億元。
在家裝家居業(yè)務(wù)方面,因獨(dú)立于房產(chǎn)交易服務(wù),貝殼第三季度的合同額為33億元,同比增長(zhǎng)65.6%,凈營收同比增長(zhǎng)72.1%至32億元,環(huán)比上升21%,貢獻(xiàn)利潤(rùn)率為29.1%。今年第三季度,貝殼家裝家居業(yè)務(wù)在上海有兩個(gè)月收入超過1億元,成為繼北京、杭州之后,第三個(gè)單月收入破億元的城市,武漢、成都、廣州等城市的第三季度相關(guān)營收環(huán)比增速也達(dá)到50%以上。
整體而言,在傳統(tǒng)主業(yè)受到房地產(chǎn)行業(yè)下行影響之際,以家裝家居業(yè)務(wù)為主的新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅猛,已成貝殼的業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)極,給公司帶來可觀的增量利潤(rùn)也已具備較高確定性。
在業(yè)內(nèi)看來,貝殼的家裝家居新業(yè)務(wù)可以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展,一是以自營模式、并購進(jìn)入市場(chǎng),在換房需求較為旺盛的城市能快速站穩(wěn)腳跟;二是得益于與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的協(xié)作,可助其業(yè)務(wù)拓展,當(dāng)前其家裝合同中45%來自房產(chǎn)交易的導(dǎo)流;三是發(fā)揮供應(yīng)鏈整合優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì),模式跑通后,能夠在其他重點(diǎn)城市快速實(shí)現(xiàn)復(fù)制擴(kuò)規(guī)模。
“家裝市場(chǎng)是一個(gè)小而散難以出現(xiàn)龍頭企業(yè)的行業(yè),鑒于其非標(biāo)、勞動(dòng)密集型,過度依賴團(tuán)隊(duì)以及門檻較低的特性,其經(jīng)營模式、盈利模式非常透明。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,但相對(duì)而言,家裝行業(yè)的痛點(diǎn)也較多。鑒于此,家裝品牌要回歸“人”,需要經(jīng)營產(chǎn)品,更需要經(jīng)營用戶,提供好的“服務(wù)”,才能做大做強(qiáng)。
(編輯 才山丹)
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