8月22日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.65%(此前為3.7%),5年期以上LPR為4.30%(此前為4.45%)。
LPR雙降!無論是給實體經(jīng)濟貸款做參考的1年期LPR,還是給房貸做參考的5年期LPR,都降了。如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算,此次LPR下降15個基點,月供減少88.48元。
那么現(xiàn)在是提前還貸的好時機嗎?什么樣的人適合提前還貸?提前還貸需要注意什么?
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議,未來,為了降低月供、提振樓市預(yù)期,5年期LPR還會下降,房貸利率也會下降。“個人建議,如果手上有多余的錢,且找不到更好的收益,未來沒有大筆支出,收入也比較穩(wěn)定,提前還貸也不影響生活質(zhì)量。那么,還掉房貸,未嘗不可。”李宇嘉特別提醒,還掉房貸有很多前提條件,特別是那些有娃、又有老人、工作壓力大的人,手上有一筆儲蓄,會安心很多。盡管百萬元級別的房貸壓身,但它是放在20-30年里的,不要把自己繃得那么緊。
透視:哪些人準備提前還款?
李先生2019年底在深圳貸款買了一套房子,貸款金額300萬元,貸款利息5.14%。今年他公司正好有一筆股票兌現(xiàn),手里有了余錢。
考慮到自己所在的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)面臨著一定的不確定性,再加上每個月還貸數(shù)額比較巨大,還有現(xiàn)在房貸利率也有一定的下調(diào),綜合考慮后,他想先提前還掉一部分房貸,一方面可以減輕每個月的還貸壓力,另一方面可以更好地對抗自身職業(yè)的不確定性。
李先生不是個例。筆者發(fā)現(xiàn),今年以來,有了提前還貸想法的人還有很多。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道,提前還貸的主要原因,是2015到2019年這三年房價上漲比較快,利率也比較高,這個時期的存量房貸利率比較高,利率降下來以后,甚至低于某些經(jīng)營貸款,所以很多人直接把貸款還掉。“另外,除了前面說的利率高以外,另一個現(xiàn)象是今年以來存在明顯的資產(chǎn)荒,整個銀行業(yè)理財固定收益利率明顯的往下走。當然,這也與引導(dǎo)存款利率往下走是有關(guān)的。”
李宇嘉認為,提前還貸主要有兩種情況:第一種情況,對于很多人來講,如果找不到比銀行房貸利率更高的理財產(chǎn)品,再加上機會成本、房屋折舊、物業(yè)管理費、按揭成本等因素影響,有機構(gòu)算過,深圳、上海的房子,持有成本在8%左右。所以,還不如把房貸還掉,還掉的貸款就相當于是理財了。另外一種情況就是,現(xiàn)在消費貸,特別是經(jīng)營貸,又開始有所松動。很多人會通過借貸過橋一次性還掉房貸,再拿房屋去抵押辦經(jīng)營貸。其實經(jīng)營貸利率還是比較低的,基本上做十年期沒有問題。
算經(jīng)濟賬:哪些人適合提前還款?
提前還房貸,本質(zhì)上是為了減輕自己的經(jīng)濟負擔(dān)。算經(jīng)濟賬可以發(fā)現(xiàn),一次性還清所有房貸意味著以后都不用再支付利息成本,屬于最省錢的方式。
然而,在實際操作中,購房者的經(jīng)濟能力不同,尤其是在深圳,對于普通的工薪階層來說,一次性還清壓力比較大。所以,大部分人會選擇部分提前還款。
部分提前還款有兩種,其一是部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短,這種方式可以節(jié)省較多的利息;其二是部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變。這兩種情況相比,第一種情況更加省錢。
此外,有幾種情況提前還款并不劃算:第一種情況,采用等額本息還款方式,還款時間已經(jīng)到中期后,此時,已還的月供中,包含的利息居多,剩下的貸款總額本金較多,即使提前還貸,節(jié)省的利息并不多,所以并不劃算;第二種情況,采用等額本金還款方式,由于月供遞減,前期的還款額度大,當還款時間已經(jīng)過1/3時,意味著利息還掉過半,后面剩下的本金較少,利息也少,提前還款意義不大;其三,購買住房不久,在簽訂貸款合同時,很多銀行都規(guī)定了提前還貸的期限,如果在規(guī)定期限前(一般是1-2年)還款,需要按照合同約定向銀行繳納違約金。
就像李宇嘉建議得那樣,如果手上有多余的錢,且找不到更好的收益,未來沒有大筆支出,收入也比較穩(wěn)定,提前還貸也不影響生活質(zhì)量。那么,還掉房貸,未嘗不可。
他提醒,還掉房貸有很多前提條件,特別是那些有娃、又有老人、工作壓力大的人,手上有一筆儲蓄,會安心很多。盡管百萬元級別的房貸壓身,但它是放在20-30年里的,不要把自己繃得那么緊。
小南走訪發(fā)現(xiàn),目前銀行對于房貸提前還款的客戶,一般是采取預(yù)約機制的。如果決定提前還款,需要提前一周至一個月提出申請,并約定還款日期。具體還款攜帶的資料還需要按照銀行的要求進行準備,在指定時間抵達銀行即可。
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