保利物業(yè)開啟赴港上市流程 上市物業(yè)公司座次將重排

    ■本報記者 王曉悅

    8月7日，保利物業(yè)向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若其成功上市，將成為內(nèi)地第14家在港交所主板上市的物業(yè)公司，也將刷新上市物業(yè)公司的排名。截至2019年4月30日，保利物業(yè)合同管理面積為3.71億平方米，將超越綠城服務(wù)成為第三大上市物業(yè)公司，僅次于彩生活和碧桂園服務(wù)。

    大型物業(yè)公司紛紛上市，不難看出其做大做強(qiáng)的野心。財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，物業(yè)公司上市說明其看好物業(yè)行業(yè)前景，而在壟斷性公司未出現(xiàn)之前，公司希望借上市來做大規(guī)模，爭奪物業(yè)行業(yè)的頭把交椅。

    相比已上市的物業(yè)公司，保利物業(yè)的規(guī)模并不小。據(jù)中指院2019年的綜合實(shí)力排名，保利物業(yè)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第四，在央企背景的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中則排名第一。招股說明書也顯示，保利物業(yè)2018年收入為42.29億元，僅次于綠城服務(wù)和碧桂園服務(wù)。

    目前，保利物業(yè)共有三個業(yè)務(wù)條線，分別提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)是公司最重要的收入來源，2019年前4個月，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入從2018年同期的8.76億元增加至12.11億元，占總營收的比例為70.5%。

    與其他房企旗下的公司相似，保利物業(yè)最大的客戶是其母公司保利發(fā)展控股集團(tuán)，即在A股上市的保利地產(chǎn)。目前，其收入仍仰仗保利地產(chǎn)的竣工資源，但依賴程度正在降低。2016年至2018年各期，保利地產(chǎn)向保利物業(yè)貢獻(xiàn)的收入占比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個月則降至84.2%。

    盈利能力方面，公司三大業(yè)務(wù)條線近三年毛利率均上升，整體毛利率從2016年的16.7%逐步提升，2019年上半年為24.9%，公司表示，這主要?dú)w功于物業(yè)管理費(fèi)的增加、成本控制措施加強(qiáng)及社區(qū)增值服務(wù)形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

    財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，背靠大型地產(chǎn)商保利地產(chǎn)，保利物業(yè)后續(xù)可管理的項目較多，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。同時作為具有央企背景的公司，其優(yōu)勢在于融資成本更低，利于后續(xù)戰(zhàn)略布局。但如果此類物業(yè)公司經(jīng)營效率不高，那么后續(xù)擴(kuò)張會有制約。

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，物業(yè)板塊已成為新的戰(zhàn)場，大批物業(yè)公司積極擁抱資本市場，借助金融資本擴(kuò)張。

    2014年，彩生活從花樣年分拆赴港上市，成為首只上市的物業(yè)股，拉開物業(yè)公司上市的序幕。隨后幾年，中海地產(chǎn)、綠城中國等紛紛在香港上市，在港上市的物業(yè)股迅速增加到13只。近期，除保利物業(yè)，另一家央企物業(yè)公司招商物業(yè)也將借殼中航善達(dá)在A股上市。

    平安證券研報顯示，目前國內(nèi)物管行業(yè)呈現(xiàn)出“大行業(yè)、小公司”的格局。2018年，行業(yè)十強(qiáng)市占率為11.4%，百強(qiáng)市占率也不足四成，均低于同期房企銷售集中度。目前管理規(guī)模最高的彩生活市占率僅為1.7%，遠(yuǎn)低于房企龍頭企業(yè)的市占率。未來，隨著上游房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升以及資本助力并購整合，物管集中度有望持續(xù)提升。

    為提升市占率，多數(shù)物管公司依托關(guān)聯(lián)房企的竣工資源拓展規(guī)模，也有少數(shù)通過承接第三方開放商業(yè)務(wù)、搭建平臺輸出管理技術(shù)進(jìn)行擴(kuò)張。隨著物業(yè)公司進(jìn)入資本市場，兼并收購中小型物業(yè)公司也將成為擴(kuò)張的常用手段。保利物業(yè)就在招股書中表示，將有部分募集資金用于把握戰(zhàn)略投資機(jī)會，擇優(yōu)并購。

    嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，目前資本市場尤其是香港交易所給物業(yè)公司提供相對寬松的上市環(huán)境，這是促進(jìn)此類公司積極上市的重要因素。目前，壟斷性的物業(yè)公司還沒有出現(xiàn)，很多企業(yè)希望借上市來不斷做大規(guī)模，爭奪龍頭寶座。