世茂手握9000億元土儲貨值 構(gòu)建多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈初見成效

    “2019年一季度世茂有很多重大的投資，已完成1000億元貨值的收購。全年保守按60%去化率，預(yù)計2019年可實現(xiàn)銷售簽約2100億元。”基于2018年良好的業(yè)績表現(xiàn)，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在公司業(yè)績會上談及近期的收購和銷售目標時，顯得底氣十足。

    根據(jù)世茂2018年的財報顯示，公司全年簽約額達1761.5億元，較2017年大幅上漲74.8%，目標完成率達125.8%。在規(guī)模房企之中表現(xiàn)搶眼，簽約額排名也前進5位，升至第11名。對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，快速增長的銷售額，將為世茂未來幾年的業(yè)績打下了良好的基礎(chǔ)。

    銷售大幅增長的同時，2018年世茂關(guān)鍵業(yè)績指標均實現(xiàn)持續(xù)提升：實現(xiàn)營業(yè)額855.1億元，同比上升21.4%；核心利潤117.3億元，同比上升25.3%，股東應(yīng)占核心利潤85.5億元，同比上升23.4%；公司毛利率也持續(xù)提升，2018年入賬毛利率達31.5%，實現(xiàn)了有品質(zhì)的高速增長。

    現(xiàn)金流充沛

    抗風險能力強勁    

    2018年，在限購持續(xù)、銀行額度收緊、融資管控、棚改降溫等多重壓力疊加的情況下，世茂通過融資拓展、負債優(yōu)化，確保資金儲備及債務(wù)安全。

    報告期內(nèi)，世茂實現(xiàn)回款1374億元，回款額同比大幅上升70.4%，位于行業(yè)前列水平；截至2018年底，賬面現(xiàn)金495.8億元，較2017年底上升50.2%，未動用銀行及金融機構(gòu)等融資額度約人民幣400億元，現(xiàn)金流充沛；總資產(chǎn)規(guī)模達3776億元，同比上升22.8%。

    債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，2018年世茂長期借款占比71%，短期借款占比29%。2018年6月底凈負債率62.7%，下半年通過簽約和回款的大幅增長，2018年年底凈負債率較年中下降3.3個百分點至59.4%，這已是連續(xù)第7年維持在60%左右，財務(wù)健康水平居于行業(yè)前列。

    規(guī)模持續(xù)增大，資金儲備充裕，負債掌控有度，讓世茂在行業(yè)“集中度提升”和“競爭加劇”的大環(huán)境下，擁有了平衡力和主動權(quán)，也為其應(yīng)對周期性變化提供了強有力的支撐。

    開拓金融創(chuàng)新

    穩(wěn)控融資成本

    近年來，世茂持續(xù)探索房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，圍繞房地產(chǎn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)各類創(chuàng)新金融產(chǎn)品，在資產(chǎn)證券化道路上，已呈現(xiàn)出行業(yè)創(chuàng)新“領(lǐng)先者”的姿態(tài)，形成了一套獨有的低成本模式。

    2018年7月份，上海證券交易所成功發(fā)行“世茂-華能-開源住房租賃信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，這是全國首單住房租賃儲架式租金ABS項目，期限20年，儲架規(guī)模10億元，獲評AAA級，票面利率5.6%，為同一時期的行業(yè)最低利率。同年12月份，上交所成功發(fā)行“華能信托-開源-世茂住房租賃資產(chǎn)支持專項計劃”，這是全國首單由信托公司承擔管理人的資產(chǎn)支持專項計劃。

    以優(yōu)異的財務(wù)表現(xiàn)為依托，世茂在資本金融市場表現(xiàn)亮眼，展現(xiàn)出不凡的融資拓展能力。2018年至2019年2月份共發(fā)行23.2億美元高級票據(jù)；另外，2018年3月份，發(fā)行9.5億人民幣點心債；6月份，發(fā)行12億人民幣點心債；2018年9月份至2019年初，陸續(xù)完成世茂建設(shè)和世茂房地產(chǎn)共計128.6億元公募債和私募債續(xù)期，利率6.5%-6.9%，為當時市場最低利率之一。

    多樣化的融資渠道拓展及成本管控使世茂全年融資成本控制在5.8%，持續(xù)處于行業(yè)較低水平。

    對此，業(yè)內(nèi)人士表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控仍未結(jié)束，短期難以大幅放松。面臨宏觀經(jīng)濟拐點，房地產(chǎn)市場也將迎來差異化轉(zhuǎn)變，行業(yè)集中程度持續(xù)提升，品牌房企更具競爭優(yōu)勢。在行業(yè)洗牌的大背景下，出色的財務(wù)管理能力及穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)將成為世茂高質(zhì)量發(fā)展的增速馬達，助力其持續(xù)前行。

    此外，優(yōu)質(zhì)的業(yè)績與卓越的財務(wù)表現(xiàn)，也為世茂贏得了境內(nèi)外評級機構(gòu)的高度肯定和全面認可，有助于企業(yè)形成低資金、高利潤率的良性循環(huán)。

    標準普爾、惠譽國際分別維持世茂“BB+”、“BBB-”評級，穆迪將世茂Ba2評級展望由“穩(wěn)定”升至“正面”，國內(nèi)主要評級機構(gòu)維持“AAA”的主體最高信用等級。

    除評級展望上調(diào)外，2018年世茂全年股息每股120港仙，較2017年同比上升20%，秉持公司與股東共贏共享的理念，持續(xù)實現(xiàn)股東權(quán)益最大化。

    而良好的財務(wù)指標和較低的融資成本，也讓世茂進一步充實并優(yōu)化了自身的土地儲備。財報顯示，2018年世茂土地儲備遍布87個城市，264個項目，權(quán)益前土地儲備約為5538萬平方米，全年新增權(quán)益后土地519億元，大部分位于一、二線及強三、四線城市。

    值得注意的是，依托于對政策趨勢的深度研判、敏銳的城市洞察、前瞻性的戰(zhàn)略思維、不斷深化的區(qū)域深耕，世茂在全國熱點區(qū)域均擁有充足的資源儲備，并重點布局了國家級戰(zhàn)略核心區(qū)。目前世茂的貨值超9000億元，其中，重點深耕之一的粵港澳大灣區(qū)，土儲貨值達2000億元，借勢核心區(qū)域優(yōu)勢，在深圳前海、龍崗、坪山布局“一城三塔”，聚力占位，建設(shè)城市新地標。重點布局的長三角地區(qū)土儲貨值達2250億元，福建地區(qū)土儲貨值達2100億元。

    許世壇還表示，世茂的融資成本較低，現(xiàn)金較充裕。“當下是并購的好機會，這兩年部分房企進入還債高峰期，可能也遇到了一些還款壓力。另一方面，現(xiàn)在拍地是越來越難了，不管是一線二線甚至三、四線城市，公開市場的土地已經(jīng)比之前兩年的地王價還高，所以我們覺得收購相對更可控”。

    自營與合作并舉

    IP打造助力酒店開疆拓土

    實際上，世茂2018年的業(yè)績爆發(fā)，還得益于多元業(yè)務(wù)的強勁發(fā)展。報告期內(nèi)，全年酒店、商業(yè)、物業(yè)及其他收入較2017年上升26.9%，達46.1億元，為實現(xiàn)整體有品質(zhì)高速增長注入了可持續(xù)發(fā)展基因。

    報告期內(nèi)，各酒店總錄得收入人民幣19.1億元，息稅折舊攤銷前利潤人民幣5.9億元，EBITDA率30.8%。2018年，世茂不斷夯實酒店品牌及產(chǎn)品矩陣，以“自營+合作”IP構(gòu)建與運營模式，實現(xiàn)了品牌增值與價值傳導(dǎo)的高效跨越。

    2018年11月15日，歷時12年打磨的上海佘山世茂洲際酒店盛大啟幕，以“尊重自然生態(tài)”為理念，實現(xiàn)建筑與自然的融合共生，開創(chuàng)世界建筑奇跡，為上海這座創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城再添新名片。

    自營酒店方面，世茂喜達酒店集團自2017年成立以來，高速發(fā)力，著力打造旗下自主品牌酒店，帶領(lǐng)中國民族品牌走向國際。

    目前，世茂喜達旗下10家酒店已穩(wěn)步經(jīng)營，51家蓄勢待發(fā)，其中包含6家海外酒店。未來將深入一二線城市為主的經(jīng)濟和旅游發(fā)展強勁地區(qū)，布局新一代中高端酒店市場，發(fā)展成為國際化的酒店集團。    

    商業(yè)及主題娛樂

    標桿項目蓄勢待發(fā)    

    商業(yè)及主題娛樂業(yè)務(wù)2018年也呈現(xiàn)出極強的爆發(fā)力，經(jīng)過10余年的發(fā)展，世茂商業(yè)版塊已進入26個城市，擁有超過48個商業(yè)項目。報告期內(nèi)，商業(yè)運營收入呈現(xiàn)良性增長態(tài)勢：上海世茂廣場煥新重啟、上海世茂大廈正式啟用，連同其他物業(yè)共錄得商業(yè)運營收入人民幣10.9億元，息稅折舊攤銷前利潤人民幣6.1億元，EBITDA率為56%，在行業(yè)內(nèi)出類拔萃。

    2018年，世茂在商業(yè)項目布局上，充分體現(xiàn)出了科學性和前瞻性，以沿海發(fā)達地區(qū)為主，同時進入內(nèi)陸經(jīng)濟發(fā)達城市，在一線及多個二線城市核心區(qū)均有項目分布。此外，為高度賦能城市生活，世茂在2018全新發(fā)布“文化+、活力+、體驗+、科技+”系列品牌計劃，通過項目規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、資源整合等形式打造城市新生活范本。

    具體到產(chǎn)品業(yè)態(tài)，世茂商業(yè)已構(gòu)建起“4+2”產(chǎn)品線，即四大商業(yè)產(chǎn)品線：世茂國際中心、世茂廣場、世茂摩天城、世茂52+，以及兩大辦公產(chǎn)品線：世茂大廈、世茂智匯園LinkPark，并在2018年圍繞“城市品位升級”和“城市美好生活”進行全面消費品質(zhì)升級，重構(gòu)世茂商業(yè)版塊的粘性和品牌影響力。

    世茂主題娛樂版塊主張為消費者打造多樣化的生活體驗，逐步發(fā)展出主題樂園、滑雪場、觀光廳等多種業(yè)務(wù)模式。2018年，上海世茂精靈之城主題樂園一期“深坑秘境”盛大開業(yè)；世茂HelloKitty上海灘時光之旅主題館重磅亮相；長春世茂蓮花山滑雪場正式啟動。通過積極整合跨界資源優(yōu)勢，世茂促進文旅產(chǎn)業(yè)升級，彰顯多元發(fā)展新高度。

    在城市轉(zhuǎn)型升級的大背景下，世茂與全球領(lǐng)先的人工智慧平臺——商湯科技，建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，深度契合城市需求，為城市智能升級貢獻力量。

    據(jù)悉，2019年世茂旗下的專業(yè)公司將借鑒地區(qū)公司在公司制轉(zhuǎn)型中的寶貴經(jīng)驗，實行公司制轉(zhuǎn)型，以實現(xiàn)收入與利潤的高效增長，力爭未來三年收入年均增幅達40%以上，并計劃在未來三年對酒店、物業(yè)進行分拆上市。

    接近世茂的人士認為，未來依托行業(yè)優(yōu)勢與綜合競爭力，多元業(yè)務(wù)將成為世茂有品質(zhì)高速增長的動力馬達，其覆蓋地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、主題樂園、物管、金融、教育、健康、高科技、文化等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)版圖，必將持續(xù)開拓“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)圈”疆域，助推世茂成為“中國領(lǐng)先的生活服務(wù)商”。