陽(yáng)光城下半年著重“以搶收促回款” 朱榮斌稱激勵(lì)制度將與利潤(rùn)掛鉤

    本報(bào)記者 王麗新

    “集團(tuán)和區(qū)域都要把營(yíng)銷工作放到首位，重點(diǎn)攻堅(jiān)第三季度，爭(zhēng)取在9月底基本持平去年全年的銷售額，再?gòu)乃募径鹊匿N售額中實(shí)現(xiàn)今年的增量。”8月2日，在陽(yáng)光城2019年中期業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌表示，下半年公司要在確保現(xiàn)金流安全的前提下，更加審慎地安排項(xiàng)目的投拓，同時(shí)積極推進(jìn)品質(zhì)導(dǎo)向、利潤(rùn)導(dǎo)向的激勵(lì)機(jī)制。

    “從去年下半年開始，我們內(nèi)部就在抓銷售回款，調(diào)結(jié)構(gòu)。”陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌補(bǔ)充道。朱榮斌也進(jìn)一步表示，過(guò)去和吳建斌是“你有錢，我有地”，現(xiàn)在感覺(jué)是“在鋼絲繩上跳雙人舞”，“在控制債務(wù)的基礎(chǔ)上，還要保證規(guī)模和利潤(rùn)的平衡，這是一個(gè)考驗(yàn)”。

    以搶收促回款   

    今年上半年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額900.73億元，權(quán)益銷售金額577.12億元，同時(shí)實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入225.11億元，同比增長(zhǎng)48.03%。

    對(duì)于全年目標(biāo)的鋪排，一般房企會(huì)按照“三七開”比例推貨，如此一來(lái)，上半年目標(biāo)完成比例一般不足40%，但今年頗有不同，市場(chǎng)真正的窗口期出現(xiàn)在了上半年，之后有些城市政策開始有所收緊，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。

    朱榮斌表示，今年年初，根據(jù)對(duì)政策調(diào)整和市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，陽(yáng)光城精準(zhǔn)抓住樓市“小陽(yáng)春”的窗口期，并發(fā)起“51行動(dòng)（5個(gè)月1千億元的營(yíng)銷安排）”。在統(tǒng)一部署下，公司6月份實(shí)現(xiàn)了單月銷售超過(guò)200億元的小突破。整個(gè)上半年，公司全口徑銷售金額達(dá)到900億元，較去年同期增長(zhǎng)約28%，加上已認(rèn)未簽，公司內(nèi)部考核口徑其實(shí)已經(jīng)完成千億元銷售。

    “考慮到當(dāng)前的市場(chǎng)情況，下半年的搶收我們會(huì)做得更加徹底，尤其回款會(huì)成為重中之重。”陽(yáng)光城助理總裁陳友錦稱，“我們會(huì)將全國(guó)200多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分類，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)品、存量、利潤(rùn)情況進(jìn)行分解，并作出不同的營(yíng)銷安排。”

    根據(jù)朱榮斌的判斷，下半年市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生根本性變化，但行業(yè)充滿不確定性，因此陽(yáng)光城下半年重點(diǎn)聚焦三大任務(wù)，首先努力完成“51行動(dòng)”，多賣樓，多回款，集團(tuán)和區(qū)域都要把營(yíng)銷工作放到首位，重點(diǎn)攻堅(jiān)第三季度，保供貨、強(qiáng)銷售、促回款。此外，在確保公司現(xiàn)金流安全的前提下，更加審慎地安排投資工作，持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。最后要嚴(yán)格按照逾期處罰體系進(jìn)行獎(jiǎng)懲，保證下半年的竣備交付順利進(jìn)行。

    激勵(lì)制度與利潤(rùn)掛鉤

    2019年上半年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入225億元，同比增長(zhǎng)48%；合并歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)14.49億元，同比增長(zhǎng)40.52%;地產(chǎn)項(xiàng)目毛利潤(rùn)率26.93%，較去年末增加1.2%。

    對(duì)于這一凈利潤(rùn)率表現(xiàn)，朱榮斌直言：“利潤(rùn)率一直是陽(yáng)光城的一個(gè)短板，當(dāng)前，陽(yáng)光城結(jié)利的還是前些年的項(xiàng)目，我們自己也不滿意。”

    朱榮斌透露，上半年公司管理層曾做過(guò)檢討，發(fā)現(xiàn)公司的激勵(lì)體系中與規(guī)模掛鉤的指標(biāo)比重較大，這與公司的戰(zhàn)略目標(biāo)不相匹配。因此，公司將在下半年調(diào)整激勵(lì)體系，平衡規(guī)模與利潤(rùn)，著力強(qiáng)化品質(zhì)導(dǎo)向和利潤(rùn)導(dǎo)向的激勵(lì)機(jī)制。“原先，我們的考核、激勵(lì)機(jī)制是與銷售規(guī)模掛鉤的，未來(lái)，我們將轉(zhuǎn)變考核和激勵(lì)機(jī)制，讓員工年底的收入與公司總利潤(rùn)和品質(zhì)相掛鉤。”朱榮斌說(shuō)。

    同時(shí)，朱榮斌解釋稱：“低利潤(rùn)問(wèn)題不僅是陽(yáng)光城的問(wèn)題，也是整個(gè)行業(yè)的問(wèn)題。這兩年限價(jià)條件下，（實(shí)現(xiàn)）高利潤(rùn)對(duì)大家來(lái)說(shuō)都很困難，整個(gè)行業(yè)告別過(guò)去的暴力時(shí)代，回歸正常的利潤(rùn)。所以公司將不遺余力抓產(chǎn)品品質(zhì)，通過(guò)不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品溢價(jià)來(lái)提升公司的利潤(rùn)率，或者通過(guò)規(guī)模增加實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額的不斷增長(zhǎng)。”

    降低負(fù)債合理擴(kuò)張

    負(fù)債方面，今年上半年，陽(yáng)光城的資產(chǎn)負(fù)債率為83.58%，較2018年底降0.85個(gè)百分點(diǎn);有息負(fù)債率降4個(gè)百分點(diǎn)至38.84%;凈負(fù)債率為145.13%，較2018年底下降37.09個(gè)百分點(diǎn);平均融資成本7.72%，比2018年年末優(yōu)化22個(gè)基點(diǎn)。

    吳建斌表示，自去年6月底房地產(chǎn)融資收緊以來(lái)，陽(yáng)光城已經(jīng)預(yù)測(cè)到，最近一兩年內(nèi)地產(chǎn)融資會(huì)持續(xù)收緊，去年下半年即主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，內(nèi)部抓銷售、抓回款、調(diào)結(jié)構(gòu)。今年上半年，陽(yáng)光城現(xiàn)金流60億元，兩年保持回正，貨幣資金也增加了100多億元，這是降負(fù)債的重要原因。

    陽(yáng)光城集團(tuán)CFO陳霓補(bǔ)充道：“陽(yáng)光城這兩年來(lái)都主動(dòng)控制負(fù)債，保證負(fù)債絕對(duì)值不增加的同時(shí)，還多少，借多少，用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回籠來(lái)覆蓋土地支出，不會(huì)反向增加公司貸款上的債務(wù)。”

    不難看出，陽(yáng)光城一邊實(shí)施“搶收計(jì)劃”，加快回款速度；另一邊審慎投資，根據(jù)“三收三支”原則保障經(jīng)營(yíng)安全，力爭(zhēng)達(dá)到在負(fù)債安全閥門下保證公司快速發(fā)展。

    今年上半年，陽(yáng)光城共以權(quán)益對(duì)價(jià)273億元合計(jì)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備約527萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)貨值902億元。截至6月末，陽(yáng)光城土地儲(chǔ)備總計(jì)4396萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備貨值5467億元，其中一、二線城市可售貨值占比86%，累計(jì)成本地價(jià)4322元/平方米。

    談及下半年的拿地，吳建斌透露，今年全年預(yù)期拿地支出800億元。公司堅(jiān)持以收定支的策略，拿地金額約是回款的50%。全年會(huì)做彈性動(dòng)態(tài)的處理，如果下半年貨幣資金可以達(dá)到目標(biāo)，相信買地方面也會(huì)做一些彈性處理。具體要看時(shí)機(jī)、條件和回籠貨幣的情況。

（編輯 孫倩）