花樣年重倉(cāng)大灣區(qū)貨值超3500億元 潘軍稱“過(guò)往發(fā)展遲緩要換賽道換打法”

    本報(bào)記者 王麗新

    正在朝千億元目標(biāo)穩(wěn)步前進(jìn)的花樣年控股，8月21日交上了中期業(yè)績(jī)考卷。

    截至2019年6月30日，花樣年控股（以下簡(jiǎn)稱花樣年）總收入收入85.77億元人民幣，同比增長(zhǎng)65.1%；凈利潤(rùn)2.44億元，同比增長(zhǎng)35.6%；毛利25.37億元，同比增長(zhǎng)92.5%，毛利率為29.6%；銀行結(jié)余及現(xiàn)金總額為250億元，現(xiàn)金流充裕；凈負(fù)債比率為79.5%；每股基本盈利1.77分。

    “花樣年、彩生活在2019年都面對(duì)巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)，原來(lái)花樣年比較封閉，合作項(xiàng)目效率不高，今年要換賽道換打法。”花樣年董事會(huì)主席潘軍表示，“對(duì)標(biāo)TOP20優(yōu)秀企業(yè)后，我們發(fā)現(xiàn)在過(guò)往發(fā)展歷程上出現(xiàn)了遲緩，原因是拿地方式主要以收并購(gòu)為主，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)換模式讓速度變得更快，在投資方式和人才組合上換倉(cāng)。

    基于集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整，潘軍在業(yè)績(jī)會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)，“我第一次提出人才戰(zhàn)略，要進(jìn)行人才的換倉(cāng)轉(zhuǎn)型，讓行業(yè)優(yōu)秀人才來(lái)主持相關(guān)業(yè)務(wù)。”

    重倉(cāng)大灣區(qū)貨值超3500億元

    據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2019年6月30日，花樣年控股集團(tuán)規(guī)劃土地儲(chǔ)備建筑面積約3320萬(wàn)平方米（包含預(yù)期未來(lái)可轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目總建筑面積約1672萬(wàn)平方米），集中于全國(guó)五大都市圈，一、二線城市占比超過(guò)90%，粵港澳大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占比超過(guò)50%。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，花樣年在大灣區(qū)已有39個(gè)城市更新項(xiàng)目正處于不同的發(fā)展階段，大部分位于深圳，并已布局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，預(yù)計(jì)規(guī)劃總建筑面積約1672萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備總貨值約3526億元。

    值得關(guān)注的是，在“支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見”新鮮出爐后被熱議的深圳，花樣年已先行布局22個(gè)項(xiàng)目，貨值達(dá)1600億元以上，其中大部分為城市更新項(xiàng)目，花樣年未來(lái)3年將有20個(gè)城市更新項(xiàng)目可轉(zhuǎn)化為開發(fā)用地，預(yù)計(jì)供地總貨值約1334億元，預(yù)計(jì)毛利率將達(dá)到50%以上，為未來(lái)幾年提升利潤(rùn)空間提供了保障?；幽陥?zhí)行董事及首席財(cái)務(wù)官陳新禹表示。

    對(duì)于接下來(lái)的投資布局，花樣年執(zhí)行董事張惠明表示，花樣年有自身的投資標(biāo)準(zhǔn)，“投資首先要賺錢，其次要強(qiáng)調(diào)流動(dòng)性；第三要維持安全。”接下來(lái)，花樣年要調(diào)整結(jié)構(gòu)，重視質(zhì)量，未來(lái)會(huì)將結(jié)合國(guó)家城市群發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展能級(jí)，以’5+N’模式布局，即以’京津冀+長(zhǎng)三角+粵港澳大灣區(qū)+華中區(qū)域+成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)5大城市群’為核心，深耕或者擇機(jī)進(jìn)入20余個(gè)城市。

    此外，張惠明進(jìn)一步稱，預(yù)計(jì)全年將有多個(gè)合作項(xiàng)目落地，主要合作形式為雙方互相入股對(duì)方優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，進(jìn)行聯(lián)合操盤，也將有機(jī)會(huì)聯(lián)合合作伙伴競(jìng)拍公開市場(chǎng)土地，優(yōu)先投資能夠盡快銷售的項(xiàng)目。

    強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)加快周轉(zhuǎn)速度

    經(jīng)過(guò)六年轉(zhuǎn)型之路，花樣年“輕重并舉”的戰(zhàn)略發(fā)展路徑愈發(fā)清晰。2019年，在“地產(chǎn)＋社區(qū)”雙輪驅(qū)動(dòng)下，花樣年更加注重“重投資、穩(wěn)財(cái)務(wù)、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)策略，這也是千億目標(biāo)激勵(lì)之下，戰(zhàn)略打法和組織架構(gòu)變革的方向。

    在加快周轉(zhuǎn)速度方面，近期張惠明曾對(duì)外表示，未來(lái)花樣年高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目比例計(jì)劃提升至60%到70%，利潤(rùn)型、糧倉(cāng)型等開發(fā)周期稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的項(xiàng)目維持在30%左右，這是在考慮了投資的凈利率、IRR，投資城市、投資板塊等各種綜合因素得出的結(jié)果。

    而對(duì)于來(lái)來(lái)3年要轉(zhuǎn)化的20個(gè)城市更新項(xiàng)目，“我們成立了專門的城市運(yùn)營(yíng)公司來(lái)管理。”張惠明在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“每一塊地每一個(gè)項(xiàng)目都有計(jì)劃，按照節(jié)點(diǎn)進(jìn)行激勵(lì)，另外還會(huì)加大投資，同時(shí)尋找合作伙伴進(jìn)行股權(quán)合作，由熟悉城市舊改的花樣年來(lái)操盤，以此加快這些項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。

    對(duì)此，潘軍也表示，深圳是吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入的熱土，也是花樣年城市更新項(xiàng)目的集中地，花樣年成立專門的城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)公司，既有短期考慮也有長(zhǎng)期規(guī)劃，不會(huì)以開發(fā)心態(tài)做蓋了房子就走的企業(yè)，要用產(chǎn)業(yè)反哺住宅開發(fā)，做城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)商，預(yù)計(jì)未來(lái)城市更新業(yè)務(wù)會(huì)反哺城市開發(fā)的前期拿地資金。

    重投資之外，為了更好地適應(yīng)發(fā)展速度，花樣年內(nèi)部正在建立大運(yùn)營(yíng)體系。據(jù)悉，花樣年將從計(jì)劃運(yùn)營(yíng)向大運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，建立完善的大運(yùn)營(yíng)管理體系，構(gòu)建以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（收入規(guī)模、利潤(rùn)率、現(xiàn)金流）為導(dǎo)向，以計(jì)劃（目標(biāo)）管理為主線的運(yùn)營(yíng)管控系統(tǒng)，通過(guò)搭體系、建標(biāo)準(zhǔn)、做監(jiān)控、重激勵(lì)等工具提質(zhì)增效。

    據(jù)張惠明透露，在組織結(jié)構(gòu)方面，花樣年強(qiáng)化扁平化管理，實(shí)行“集團(tuán)-區(qū)域-項(xiàng)目”三層管理體系，明確各層級(jí)定位與分工，通過(guò)三層架構(gòu)兩級(jí)管控實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)做專-業(yè)務(wù)做強(qiáng)-項(xiàng)目做快”的目標(biāo)；在運(yùn)營(yíng)高效化方面，圍繞利潤(rùn)和現(xiàn)金流管理建立運(yùn)營(yíng)考核體系，搭建三層經(jīng)營(yíng)會(huì)議體系，通過(guò)“控一層、參一層、看一層”，提升經(jīng)營(yíng)管控力度。

    而在穩(wěn)財(cái)務(wù)方面，據(jù)張惠明向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，關(guān)于一年內(nèi)到期負(fù)債和融資安排都已穩(wěn)妥，“負(fù)債率和現(xiàn)金流是公司非常重視的財(cái)務(wù)指標(biāo)，要明確負(fù)債紅線，下半年要加強(qiáng)回款，以現(xiàn)金流指標(biāo)來(lái)平衡未來(lái)的投資。”

（編輯 孫倩）