房企加快周轉(zhuǎn)積極回籠資金

    截至8月23日，全國(guó)Top10龍頭房企中已有7家發(fā)布了2019年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告，總體維持穩(wěn)健增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)均超過百億元，盈利能力高于行業(yè)平均水平。土地儲(chǔ)備方面，龍頭房企儲(chǔ)備充足，多數(shù)房企將采取適當(dāng)收縮的拿地策略，加快銷售進(jìn)度，以保證流動(dòng)性充裕和杠桿率下降。

    土地儲(chǔ)備充足

    據(jù)半年報(bào)披露，上半年萬科新增土地54宗，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米，同比下降33.0%。保利新增44個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容面積826萬平方米，同比下降45.3%。華潤(rùn)置地以總地價(jià)820.6億元增持39宗土地，計(jì)容建筑面積共計(jì)1021萬平方米。中海地產(chǎn)在內(nèi)地和香港地區(qū)合計(jì)新增24宗土地，新增總樓面面積464萬平方米。新城控股上半年新增土地儲(chǔ)備共計(jì)80幅，總建筑面積達(dá)2459.20萬平方米。從地域分布看，房企在一二線以及部分熱點(diǎn)三四線城市新增土地儲(chǔ)備占比較高。

    土地儲(chǔ)備總量方面，截至報(bào)告期，萬科、保利、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股在建及規(guī)劃中土地儲(chǔ)備面積均在1億平方米及以上，分別約為1.53億、1.5億、2.13億和1.34億平方米。截至6月底，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備面積達(dá)6737萬平方米。從目前情況看，龍頭房企土地儲(chǔ)備充足，均預(yù)計(jì)當(dāng)前儲(chǔ)備可滿足未來2-3年的開發(fā)使用。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從當(dāng)前龍頭房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模看，部分房企增速有所放緩。這與今年強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目銷售有關(guān)，土地儲(chǔ)備相對(duì)較保守。“從絕對(duì)規(guī)模看，大型房企擁有大量土地儲(chǔ)備，仍依舊拿地，但增幅有所收窄。”

    下一步，預(yù)計(jì)房企將繼續(xù)保持理性、謹(jǐn)慎的拿地策略。碧桂園管理層指出，將堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，審慎、務(wù)實(shí)地補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。融創(chuàng)中國(guó)表示，下半年將繼續(xù)嚴(yán)控投資，放緩拿地的節(jié)奏，僅在確保流動(dòng)性充裕及杠桿率保持長(zhǎng)期下降趨勢(shì)的前提下，把握少數(shù)特別優(yōu)質(zhì)的機(jī)會(huì)。新城控股也將優(yōu)化現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，積極回籠資金，控制負(fù)債規(guī)模。

    交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，面對(duì)監(jiān)管政策以及市場(chǎng)環(huán)境的變化，房企減少拿地或理性審慎的拿地，同時(shí)盡量加快庫(kù)存土地的去化開發(fā)，加快促銷回款，收縮杠桿。

    保持流動(dòng)性充裕

    資產(chǎn)負(fù)債率方面，嚴(yán)躍進(jìn)表示，降低融資成本和負(fù)債規(guī)模是當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)需要做的工作。從實(shí)際情況看，部分房企積極進(jìn)行償債工作。預(yù)計(jì)第三季度部分房企依然會(huì)有新動(dòng)作，特別是在以價(jià)換量等方面。

    龍頭房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)較穩(wěn)健，現(xiàn)金流充裕。據(jù)半年報(bào)，截至報(bào)告期末，萬科賬面有息負(fù)債2253億元，較年初減少358.9億元。凈負(fù)債率較2018年底提高至35%，持續(xù)位于行業(yè)較低水平。公司在手現(xiàn)金1439億元，對(duì)即期有息負(fù)債的保障倍數(shù)高達(dá)2.2倍。保利同樣適度降杠桿收斂拿地戰(zhàn)略，賬面有息負(fù)債2710億元，凈負(fù)債率為76.64%，較期初下降3.92個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降16.6個(gè)百分點(diǎn)。

    融創(chuàng)中國(guó)管理層指出，雖然負(fù)債比率短期內(nèi)有所波動(dòng)，但流動(dòng)性依然充裕。截至6月底，現(xiàn)金余額覆蓋下半年到期有息負(fù)債超過3.1倍。下半年將繼續(xù)快速銷售，釋放經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，并嚴(yán)控土地投資，努力使2019年年底的負(fù)債比率下降，并保持長(zhǎng)期下降的趨勢(shì)。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，龍頭企業(yè)負(fù)債率有所降低，反映出龍頭企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制方面力度有所增強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年房企整體負(fù)債率會(huì)繼續(xù)下降。

    償債能力方面，夏丹指出，當(dāng)前借新還舊已經(jīng)能夠覆蓋存量房企債務(wù)，房企今年債務(wù)壓力不大。明年下半年到后年會(huì)迎來境內(nèi)債的償債高峰。