正榮地產(chǎn)土地儲(chǔ)備貨值達(dá)4500億元 “精總部強(qiáng)區(qū)域”提升一線戰(zhàn)斗力

    本報(bào)記者 王麗新

    加快邁向第一梯隊(duì)的“千億新兵”正榮地產(chǎn)，8月25日發(fā)布了2019年中考成績(jī)單。與上一個(gè)三年求規(guī)模高速發(fā)展不同的是，對(duì)于未來(lái)三年，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事長(zhǎng)黃仙枝將其定位為“高質(zhì)量發(fā)展”。

    截至6月30日，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收136.5億元人民幣（單位下同），同比增長(zhǎng)10.8%；凈利潤(rùn)11.8億元，同比增長(zhǎng)23.2%；核心利潤(rùn)達(dá)11.5億元，同比增長(zhǎng)33.4%；凈負(fù)債比率為70.8%，現(xiàn)金短債比例由2018年底的1.19倍提升至1.21倍，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。與此同時(shí)，今年前7個(gè)月，正榮地產(chǎn)合約銷售額達(dá)687億元，完成全年1300億元目標(biāo)的53%。

    在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，黃仙枝表示，“對(duì)當(dāng)下的正榮而言，盈利能力、財(cái)務(wù)安全和規(guī)模這三個(gè)指標(biāo)都非常重要，正榮自2017年以來(lái)一直致力于優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，今年實(shí)施的’新三年戰(zhàn)略’主要定位即是’高質(zhì)量發(fā)展’，未來(lái)要以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為核心導(dǎo)向，提升全周期經(jīng)營(yíng)效率及效益。”

    “精總部強(qiáng)區(qū)域”提升一線戰(zhàn)斗力

    繼2018年實(shí)現(xiàn)千億元規(guī)模之后，黃仙枝于2019年提出了“新三年戰(zhàn)略”，在組織架構(gòu)上提出了基于“精總部、強(qiáng)區(qū)域”的轉(zhuǎn)變，決心快速做大做強(qiáng)區(qū)域公司，賦能一線提升效率和戰(zhàn)斗力。

    據(jù)正榮管理層表示，目前正榮已經(jīng)將組織架構(gòu)調(diào)整為二級(jí)架構(gòu)，即總部＋區(qū)域。在總部，將業(yè)務(wù)部門整合升級(jí)，通過(guò)打通總部-區(qū)域-項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，推動(dòng)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，加強(qiáng)總部精細(xì)化管理與風(fēng)控能力；在區(qū)域，加大對(duì)一線的授權(quán)力度，根據(jù)區(qū)域公司成熟度，進(jìn)行差異化授權(quán)，高效決策，提升一線戰(zhàn)斗力。

    據(jù)悉，在打出這一套“實(shí)施扁平化管理、以運(yùn)營(yíng)結(jié)果為導(dǎo)向”的管理變革組合拳后，正榮的周轉(zhuǎn)速度再度加快，項(xiàng)目首開(kāi)時(shí)間縮短至7個(gè)月，首開(kāi)去化率為70%。此外，正榮產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化步伐加快，上半年項(xiàng)目標(biāo)化復(fù)制率達(dá)到100%。

    “從700億元發(fā)展到1000多億元，為了適應(yīng)規(guī)模發(fā)展，首先要把權(quán)利下放到一線城市，集團(tuán)更多是做標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，對(duì)投資大策略、大戰(zhàn)略和大方向做統(tǒng)籌。”黃仙枝表示，組織變革完成后，“新三年戰(zhàn)略”初步定下的目標(biāo)是，2019年至2021年，以每年30%左右的增長(zhǎng)速度發(fā)展。

    凈負(fù)債率再度下降

    值得一提的是，在規(guī)模和利潤(rùn)同步上漲的背后，正榮的杠桿率得到了進(jìn)一步下降。

    據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率由2018年底的74%進(jìn)一步降低至2019年中期的70.8%；平均融資成本為7.6%，比2018年底降低2個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金存量較2018年增加6.2%至301.4億元。

    據(jù)正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁陳偉健透露，自2018年進(jìn)入資本市場(chǎng)以來(lái)，正榮持續(xù)拓寬融資渠道，并依靠IPO、合作、增發(fā)股票以及加大現(xiàn)金回款等多種手段降低負(fù)債率。如今，“我們已經(jīng)將負(fù)債率控制在一個(gè)健康水平，如果有好的投資機(jī)會(huì)，可以把凈負(fù)債率控制在80%左右。”陳偉健如是說(shuō)。

    此外，在融資方面，截至2019年6月底，正榮地產(chǎn)在資本市場(chǎng)融資額度已超過(guò)130億元，境外優(yōu)先票據(jù)占比由2018年底的11%大升至24%，并已拓展包括美元債、永久資本證券、資產(chǎn)支持證券、資產(chǎn)支持票據(jù)、以及長(zhǎng)租公寓債等多元化融資渠道。

    “今年融資成本還有改善空間。”陳偉健表示，隨著明年以新債將老債置換后，融資成本將進(jìn)一步下降。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前仍有很多美元債額度，但會(huì)考慮匯率波動(dòng)影響和美元債的發(fā)行比例問(wèn)題，未來(lái)可能會(huì)購(gòu)一些美元資產(chǎn)對(duì)沖。

    接下來(lái)，正榮將嚴(yán)控融資成本，同時(shí)重視土地儲(chǔ)備的規(guī)模和質(zhì)量，以此優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，提升利潤(rùn)空間。

    土地儲(chǔ)備貨值達(dá)4500億元

    據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2019年6月底，正榮地產(chǎn)總土儲(chǔ)為2634萬(wàn)平方米，貨值約4500億元，一、二線城市總土儲(chǔ)占比為71%；平均土地成本為4624元;權(quán)益比為57%，較2018年底的53%進(jìn)一步提高。

    從2019年至今新增土儲(chǔ)共323萬(wàn)平方米來(lái)看，其中深耕區(qū)域海西及長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)，分別占到新增總土儲(chǔ)的34%、24%;同時(shí)強(qiáng)二線占新增土儲(chǔ)面積更是高達(dá)87%。對(duì)此，德意志銀行亦指出，低成本的一、二線城市土儲(chǔ)將加強(qiáng)正榮地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，令其成為該等城市市場(chǎng)復(fù)蘇的主要得益者。

    “今年拿地權(quán)益總預(yù)算是300億元，目前大概花費(fèi)160億元，還剩140億元左右。”正榮地產(chǎn)管理層表示，“面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們會(huì)保持審慎穩(wěn)健的投資原則，堅(jiān)持區(qū)域深耕策略，聚焦于一、二線核心城市及其都市圈，提高當(dāng)前的市場(chǎng)占有率，延續(xù)’1+6+X’式拓展，即’一個(gè)總部、六個(gè)區(qū)域、多個(gè)項(xiàng)目’戰(zhàn)略布局。”

    總體來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾年高速擴(kuò)張后，正榮正逐漸走上了冷靜穩(wěn)健的發(fā)展之路。正如黃仙枝所示，“我們相信只要能同時(shí)兼具盈利能力、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和一定的規(guī)模，這樣的發(fā)展才是正榮要實(shí)現(xiàn)的高質(zhì)量發(fā)展。”

（編輯 才山丹）