泰禾集團(tuán)從“粗放經(jīng)營”轉(zhuǎn)向“精細(xì)管理” 半年有息負(fù)債減少270億元

    本報記者 王麗新

    經(jīng)歷一年多的主動調(diào)整，“去杠桿”路上的泰禾集團(tuán)交出一份進(jìn)步明顯的中考成績單。

    8月30日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布2019年半年度報告。各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)中最大的看點(diǎn)，是有息負(fù)債大幅減少超過270億元，凈資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大至367.6億元，環(huán)比增長15.3%；同時，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)大幅增加至202.2億元。

    種種跡象表明，通過一系列前瞻性的戰(zhàn)略調(diào)整，泰禾集團(tuán)正在逐步從“擴(kuò)張型”向“效益型”轉(zhuǎn)變。“夯實(shí)質(zhì)量”，這幾乎是每一個千億級房企可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之途。

    從“粗放經(jīng)營”轉(zhuǎn)向“精細(xì)管理”

    實(shí)現(xiàn)“有質(zhì)量的增長”

    近兩年來，泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長，自2017年總資產(chǎn)首次突破2000億元之后，截至2019年6月30日，泰禾總資產(chǎn)為2386.4億元。其中，最能體現(xiàn)增長質(zhì)量的凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)367.6億元，環(huán)比增長15.3%，歸母凈資產(chǎn)216.9億元，環(huán)比增長17.5%。

    凈資產(chǎn)的穩(wěn)步增長，意味著泰禾集團(tuán)持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營和良性發(fā)展壯大，其規(guī)模與行業(yè)地位更加匹配，面對行業(yè)周期波動性，抗風(fēng)險能力持續(xù)增強(qiáng)。

    從營收狀況來看，上半年泰禾收入利潤增速明顯。營業(yè)收入同比增加14.3%，至145.1億元；凈利潤同比增加15.2%，至15.7億元；EBITDA為27.3億元，同比上漲13.1%。

    上半年泰禾盈利能力保持穩(wěn)定，表現(xiàn)為凈利率達(dá)到10.79%，同比上升0.08個百分點(diǎn)，基本每股收益1.2543元，同比增加58.8%，加權(quán)ROE7.75%，同比上升1.98個百分點(diǎn)。

    另一個頗有看點(diǎn)的數(shù)據(jù)，是上半年泰禾歸母凈利潤15.6億元，同比上漲58.8%。這一方面得益于上半年公司因開展項(xiàng)目合作，進(jìn)行了部分項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，提前兌現(xiàn)利潤，另一方面也是更重要的原因，則是穩(wěn)定增長的銷售收入起到了重要支撐作用。

    據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露，今年上半年以來，泰禾集團(tuán)董事長黃其森在公司內(nèi)部會議上反復(fù)強(qiáng)調(diào)，泰禾要盡快從“粗放經(jīng)營”向“精細(xì)管理”轉(zhuǎn)變，要追求“有利潤的回款”，實(shí)現(xiàn)“有質(zhì)量的增長”。

    從實(shí)際情況來看，泰禾近一年多時間確實(shí)在發(fā)生經(jīng)營思路上的重大轉(zhuǎn)變，不再一味追求規(guī)模擴(kuò)張，而是更加關(guān)注銷售回款、現(xiàn)金流安全和收入利潤的增長。擠出水分、夯實(shí)千億成為泰禾管理層的決策共識。

    有息負(fù)債大幅減少

    半年償還338億元

    “負(fù)債”是泰禾一直飽受爭議的行業(yè)話題。前幾年快速擴(kuò)張過程中，泰禾在“京滬深”等一、二線城市的大舉拿地，是其負(fù)債高居不下的主要原因，但在進(jìn)入2018年之后，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)周期下行，泰禾及時踩剎車，果斷去杠桿。從今年上半年的財報數(shù)據(jù)中亦可看出，這一努力收效顯著。

    資產(chǎn)負(fù)債率較2018年末下降2.28個百分點(diǎn)，至84.60%；凈負(fù)債率較2018年末下降126.16個百分點(diǎn)，至258.69%；同時有息負(fù)債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中為1104.0億元。上半年償還債務(wù)支付現(xiàn)金達(dá)338億元。

    據(jù)知情人士透露，到今年年底，泰禾需要償還的到期債務(wù)實(shí)際上已經(jīng)大規(guī)模減少，按照公司目前的銷售和回款足以應(yīng)對。

    另外一個指標(biāo)，現(xiàn)金凈額的逐步大幅提升，也能看到泰禾財務(wù)安全狀況持續(xù)改善。其中，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額2018年中期為-5.2億元，2018年末大幅增加至139.3億元，2019年中期為202.2億元；現(xiàn)金利息保障倍數(shù)4.19，同比增加314.48%，上年同期1.01。

    經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額的持續(xù)大幅增加，一方面反映泰禾回款率穩(wěn)步提升，進(jìn)入穩(wěn)健增長期，另一方面也顯示出泰禾的現(xiàn)金流安全可控，自身造血能力穩(wěn)步增強(qiáng)。

    提早調(diào)整戰(zhàn)略補(bǔ)齊管理短板

    試圖穿越行業(yè)周期困局

    雖然，一些業(yè)內(nèi)人士不無擔(dān)憂，泰禾今年上半年大量放開項(xiàng)目股權(quán)合作，會否導(dǎo)致可售資源下降，影響公司未來持續(xù)發(fā)展。但在上半年的財報數(shù)據(jù)中，依然可以看出泰禾的土地儲備底氣十足。

    截至目前，泰禾待開發(fā)項(xiàng)目8個，土地面積200.72萬平米，計容建筑面積209.25萬平米；在建項(xiàng)目64個，土地面積984.63萬平米，計容建筑面積1637.06萬平米；在售項(xiàng)目63個。公司目前在全國29個城市，擁有90余個項(xiàng)目。

    據(jù)知情人士稱，以泰禾目前的開發(fā)銷售節(jié)奏，現(xiàn)有儲備貨值也足夠開發(fā)三年。據(jù)《證券日報》記者了解，為了保證公司未來的可持續(xù)發(fā)展，除了繼續(xù)消化目前已有貨值，泰禾還將在今年三、四季度適當(dāng)重啟新增土地投資。

    值得關(guān)注的是，2019年，房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷已成共識。調(diào)控持續(xù)，限價壓頂，銷售乏力，融資更是雪上加霜。為了應(yīng)對行業(yè)周期困局，泰禾早在一年前便率先主動進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，具體表現(xiàn)為以下幾大動作。

    一是停止大規(guī)模拿地，采取審慎的土地投資策略，并且對部分不符合公司發(fā)展要求的已收購項(xiàng)目進(jìn)行全面梳理；二是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，對100多家合作的大小金融機(jī)構(gòu)集中梳理，通過債務(wù)置換的方式，最終確定20多家長期戰(zhàn)略合作伙伴；三是加大項(xiàng)目銷售回款力度，適當(dāng)釋放權(quán)益集中度，拿出部分項(xiàng)目股權(quán)，吸引世茂集團(tuán)等知名房企聯(lián)合操盤。

    此外，將管理升級和人才培養(yǎng)提上公司重要戰(zhàn)略議程。黃其森充分意識到，企業(yè)發(fā)展太快而人才隊(duì)伍建設(shè)滯后，已經(jīng)明顯拖慢了泰禾的進(jìn)取步伐。因而他給自己定下的年度首要管理任務(wù)就是“看人用人”，誓言“要以一流的薪酬吸引一流的人才，創(chuàng)造一流的業(yè)績”。

    從上述半年報中的相關(guān)數(shù)據(jù)不難看出，伴隨一系列開源節(jié)流、降費(fèi)增效舉措，此前輿論所擔(dān)憂的泰禾資金狀況，目前已經(jīng)得到根本性扭轉(zhuǎn)。泰禾正在用實(shí)際行動補(bǔ)齊它的管理短板。

（編輯 上官夢露）