萬科七年“探險”：尋路“六個千億” 穿越黑暗叢林的殘酷游戲

    萬科有關(guān)人士透露，目前四大區(qū)域已經(jīng)確定，除開發(fā)業(yè)務(wù)外，每個區(qū)域只重點培養(yǎng)二三個新業(yè)務(wù)。北京、上海區(qū)域的新業(yè)務(wù)只有長租、產(chǎn)辦，南方區(qū)域再多一個商業(yè)，成都區(qū)域則只剩開發(fā)。

    鮮紅的“活下去”三個大字帶來的震撼還未散去，萬科轉(zhuǎn)身就甩出了一張亮眼的半年成績單。

    與此同時，中國房地產(chǎn)市場露出了它殘酷的真面目，行業(yè)高烈度競爭開啟，黑暗叢林獵殺游戲上演，多年溫情脈脈的友商突然變?yōu)?ldquo;禿鷲般的掠食者”，哪怕是萬達(dá)、海航、新城、泰禾，都成為巨大的“獵物”。

    上半年，萬科市占率提升至4.7%，在開發(fā)業(yè)務(wù)的叢林中，仍是扮演“獵人”的角色。

    另一重的黑暗叢林，則是開發(fā)商們的新業(yè)務(wù)。已在此境“探險”七年的萬科，盡管已跑在行業(yè)最前面，卻依然尋路不易。

    自2012年開啟城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型以來，萬科七年試錯，付出了不少代價，在今年初進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，仍將開發(fā)業(yè)務(wù)作為基本盤之一，并繼續(xù)探索新的“千億級”業(yè)務(wù)，再造萬科。

    未來，房地產(chǎn)開發(fā)+運營并進(jìn)的路徑不會改變。身為最具危機感的公司領(lǐng)導(dǎo)人，萬科董事會主席郁亮半點也不敢松懈；出身銀行的總裁祝九勝擔(dān)起大任，施以現(xiàn)金流管理的“魔法”，試圖讓萬科在黑暗叢林的殘酷游戲中勝出。

    “寡頭”時代將至

    相比同行，萬科2019年中報可謂“獨善其身”：實現(xiàn)銷售面積2150萬平方米，銷售金額3340億元，同比分別上升5.6%和9.6%，為三大巨頭中唯一正增長的；營收與凈利同比增近三成，創(chuàng)上市以來新高。

    業(yè)績的增長背后，是上半年萬科重振開發(fā)業(yè)務(wù)。

    萬科有關(guān)人士透露，目前四大區(qū)域已經(jīng)確定，除開發(fā)業(yè)務(wù)外，每個區(qū)域只重點培養(yǎng)二三個新業(yè)務(wù)。北京、上海區(qū)域的新業(yè)務(wù)只有長租、產(chǎn)辦，南方區(qū)域再多一個商業(yè)，成都區(qū)域則只剩開發(fā)。

    郁亮說，當(dāng)下以及很長一段時間內(nèi)，開發(fā)業(yè)務(wù)仍將是萬科的基本盤，支撐其最主要的現(xiàn)金流、收入和利潤。

    對于開發(fā)市場的判斷，目前國內(nèi)幾大開發(fā)商觀點基本一致。郁亮認(rèn)為，中國城市化率大概還有20%的空間，房地產(chǎn)市場尚未達(dá)到終點；保利發(fā)展說，歡迎來到“峰值時代”，意即在去年達(dá)到15萬億的銷售高峰后，將進(jìn)入高位盤整。

    恒大總裁夏海鈞更直指開發(fā)商殘酷的生存真相：房地產(chǎn)天花板已現(xiàn)，市場“蛋糕”就在15萬億左右，所有的開發(fā)商就在這有限的“紅海”中廝殺。

    猶如進(jìn)入原始的叢林獵殺時代。未來必將是“大魚吃小魚”，中小開發(fā)商消亡、巨頭不斷擴張，并最終進(jìn)入“寡頭”時期，就像美國或香港已經(jīng)發(fā)生的那樣。

    夏海鈞判斷，5年后，前十大開發(fā)商的市占率將達(dá)到40%，前三將占到20%，分別達(dá)到萬億級別。

    上半年，萬科的市場占有率進(jìn)一步提高到4.7%，在41個城市的開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額位列當(dāng)?shù)厍叭粨?jù)克而瑞，上半年新增土地價值872.6億，近兩年來，萬科還通過收并購，拿下廣信資產(chǎn)包、華夏幸福、海航等旗下多個項目。

    作為“開發(fā)商”的萬科，還將長時間存在。

    新業(yè)務(wù)盈利不易

    開發(fā)之外，作為轉(zhuǎn)型先驅(qū)的萬科，多元化業(yè)務(wù)亦是關(guān)注焦點。七年過去，新業(yè)務(wù)也到了檢驗之時。

    財報顯示，今年上半年，萬科房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入1329.9億元，同比上升32.15%，占全部收入95.5%，諸多新業(yè)務(wù)的具體營運數(shù)據(jù)則沒有披露。

    對此，祝九勝回應(yīng)稱，這是因為，部分新業(yè)務(wù)“營收或利潤未達(dá)10%以上”信披的標(biāo)準(zhǔn)。

    他進(jìn)一步表示，萬科新業(yè)務(wù)中的物業(yè)、物流、商業(yè)業(yè)務(wù)，回報水平是可以的，可以覆蓋融資；但長租、養(yǎng)老、教育，回報還差強人意。“會產(chǎn)生虧損的話，也肯定在股東承受的范圍內(nèi)”。

    在2015年的股東會，郁亮曾樂觀預(yù)測，10年后，萬科營收一半將來自新業(yè)務(wù)。目前來看，比較難以實現(xiàn)。

    今年初，郁亮謹(jǐn)慎表示：“指望新業(yè)務(wù)賺大錢，那是癡心妄想，不可能會找到比房地產(chǎn)更賺錢的。”

    事實上，早在去年9月，萬科喊出“活下去”，郁亮這個最堅定的轉(zhuǎn)型推動者，就對新業(yè)務(wù)進(jìn)行了檢討。

    新業(yè)務(wù)占用了萬科較多的資金和資源，但大多數(shù)仍未盈利，疊加2018年市場下行，給公司帶來壓力，尤其是轉(zhuǎn)型最廣泛的南方區(qū)域。

    2018年，萬科銷售6069.5億元，同比增14.5%，而在2017年則是45.3%；權(quán)益凈利潤337.7億元，同比增長20.4%，較2017年下跌了13個百分點；同時，中期凈經(jīng)營現(xiàn)金流為-42.55億，全年336.18億，同比下降59.16%。

    在住宅市場好的時候，可以有充裕的現(xiàn)金流去支撐新業(yè)務(wù)擴張；而當(dāng)市場下行時，這樣的“輸血”即使是萬科，也難以為繼。

    今年上半年，萬科對新業(yè)務(wù)進(jìn)行“修枝剪葉”，備受關(guān)注的“萬村計劃”首當(dāng)其沖，暫停擴展。7月，深圳萬科放棄部分已簽約“農(nóng)民房”房源。

    其他試水的小型新業(yè)務(wù)萬科食堂等，已成過去式；北京萬科退出了萬鏈，僅作為投資人；教育、養(yǎng)老等，全部劃入配套業(yè)務(wù)。

    既然新業(yè)務(wù)不賺錢，為何還要做？

    尋找“第二曲線”

    時間倒流回7年前。

    一個有著冬日暖陽的下午，郁亮打響了一場自行車賽的發(fā)令槍。陽光下的他意氣風(fēng)發(fā)，帶領(lǐng)萬科開啟多元化的征程。

    彼時，萬科還是一家專注住宅開發(fā)的企業(yè)。時任董事長王石“淡出”公司，赴美游學(xué)，將總裁郁亮正式推到臺前。

    2012年6月，萬科正式提出“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略，涉足開發(fā)以外的業(yè)務(wù)。

    此后的數(shù)年間，萬科“失控”，“賽馬”機制推出，多項新業(yè)務(wù)在區(qū)域公司試水，即使在股權(quán)之爭的三年里，萬科還通過收購成為普洛斯、悅榕集團第一大股東，拿下印力商業(yè)。

    7年后，祝九勝將這一轉(zhuǎn)型稱為萬科的“第三次創(chuàng)業(yè)”，要尋找“第二曲線”。這也是行業(yè)的共識：恒大的“新龍頭”是新能源汽車，碧桂園定位“高科技綜合企業(yè)”，融創(chuàng)則進(jìn)入文旅產(chǎn)業(yè)。

    萬科管理層指出，白銀時代已至，為了支持萬科未來的持續(xù)增長，轉(zhuǎn)型勢在必行；但轉(zhuǎn)型絕非易事，這似乎是一個悖論。

    萬科認(rèn)為，至少要找到六個千億級業(yè)務(wù)，才能“再造萬科”。7年來，萬科的多個新業(yè)務(wù)規(guī)模已是行業(yè)第一，但收入和盈利仍不匹配。

    半年報顯示，作為最成熟的一項非開發(fā)業(yè)務(wù)，1-6月，萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入52.3億元，為行業(yè)之首。

    長租公寓已覆蓋37個主要城市，累計開業(yè)8.2萬間，領(lǐng)先于開發(fā)商同業(yè)；普洛斯+萬緯物流，也已是物流行業(yè)的第一；商業(yè)總建筑面積已超過1350萬平方米，國內(nèi)僅次于萬達(dá)。

    中信證券分析師陳聰認(rèn)為，萬科新業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，一些已具備獨立做大做強的可能性，但部分新業(yè)務(wù)盈利性不強。“轉(zhuǎn)型艱難，這是萬科的困惑，也是行業(yè)的困惑”。

    8月23日，證監(jiān)會發(fā)布上市公司子公司分拆上市草案。如果未來分拆上市，可為萬科打開新的估值空間，目前萬科A市值在3000億左右，多個業(yè)務(wù)分拆后，將放大集團公司的市值。

    現(xiàn)金流平衡術(shù)

    身為“優(yōu)等生”，萬科要引領(lǐng)行業(yè)，也承擔(dān)著風(fēng)險。這在很長一段時間內(nèi)，都將是艱難的平衡。

    面對當(dāng)前復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，祝九勝說，萬科是“好學(xué)生答難題”，主業(yè)和多元化之間現(xiàn)金流的平衡，投入產(chǎn)出的匹配，被放在了首要位置。

    事實上，在多年前引入祝九勝之后，萬科就堅持“以現(xiàn)金流為核心”，強調(diào)積極銷售、及時回款，投融一體。

    去年最終實現(xiàn)6300億回款后，萬科今年繼續(xù)加強回款管理。財報顯示，萬科的銷售回款率常年保持在93%左右。

    回款主要包括定金加預(yù)售款、個貸。從今年1月1日開始，萬科每個經(jīng)營單位都要制定自己的“資金日歷”，“每天都要在集團內(nèi)部晾曬”；城市公司財務(wù)配備有專人專崗，負(fù)責(zé)預(yù)售資金的監(jiān)管解除，并加強與金融機構(gòu)的對接溝通。

    經(jīng)過戰(zhàn)略檢討-業(yè)務(wù)梳理-組織重建-事人匹配，萬科對新業(yè)務(wù)的投入提出了約束性要求。例如，回報應(yīng)覆蓋資金成本、對非主要業(yè)務(wù)設(shè)置觀察期，對于投入回報嚴(yán)重不匹配的項目，則要進(jìn)行調(diào)整。

    2019年上半年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額錄得為正，達(dá)88.53億，同比增長308.06%。

    經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為經(jīng)營性收款（銷售回款）與經(jīng)營性付款（買地、工資、稅金等）的差額。受到銷售周期性、市場資金面等因素的影響，房企現(xiàn)金流的波動特征往往是上半年支大于收，下半年收大于支。萬科在年中錄得正值，體現(xiàn)了現(xiàn)金流管理的成效。

    2019年以來，房地產(chǎn)融資史無前例地收緊，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，萬科更關(guān)注資金安全。

    上半年，萬科凈負(fù)債率微升至35%，但仍是行業(yè)最低水平；2014-2018年，萬科的凈負(fù)債率分別為5.41%、19.3%、25.9%、8.84%、30.9%。

    截至2019年中期，萬科有息負(fù)債金額為2253.2億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為666.5億元，一年以上有息負(fù)債為1586.7億元，持有貨幣資金1438.7億元，現(xiàn)金短債比為2.16倍，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。