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房地產(chǎn)板塊業(yè)績穩(wěn)健 棲霞建設(shè)中期凈利同比增五倍

2019-09-05 00:59  來源:證券日報 曹衛(wèi)新 蘭雪慶

    ■本報記者 曹衛(wèi)新

    見習(xí)記者 蘭雪慶

    步入9月份,各大房企的中報陸續(xù)公布完畢。據(jù)東吳證券研報,2019年上半年,房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入同比增長24.0%,較上年同期增長0.2個百分點(diǎn),較2018年末增長3.2個百分點(diǎn);房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤同比增長13.6%,較上年同期下降24.8個百分點(diǎn)。

    在眾多房企中,棲霞建設(shè)的中報業(yè)績較為亮眼。數(shù)據(jù)顯示,棲霞建設(shè)上半年實(shí)現(xiàn)營收12.8億元,同比增長77.99%;歸屬于上市公司股東的凈利潤4.21億元,同比增長522.43%。公司相關(guān)人士在接受《證券日報》采訪時表示,報告期內(nèi)公司凈利潤大幅增長,主要受益于毛利率較高的南京瑜憬灣項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)收入,該部分在結(jié)轉(zhuǎn)收入中的占比達(dá)82.58%。

    記者注意到,2016年、2017年、2018年、2019年上半年,棲霞建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率分別為15.54%、17.79%、43.74%、49.50%,近兩年毛利率增速迅猛。

    對此,棲霞建設(shè)解釋稱,公司當(dāng)期的毛利率與當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目密切相關(guān)。公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率呈上升趨勢,主要系2016年度及2017年度房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響,以及保障房項(xiàng)目毛利空間有限,2018年-2019年保障房銷售占比減少使得毛利率提高。未來3年-5年,公司在規(guī)模發(fā)展的同時將注重對高毛利產(chǎn)品的開發(fā)及市場推廣。

    一二線城市房市趨穩(wěn)

    資料顯示,棲霞建設(shè)成立于1999年,于2002年登陸資本市場,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地為南京、無錫、蘇州三個城市。

    今年上半年,公司商品房合同銷售面積9.74萬平方米,商品房合同銷售金額18.28億元,資金回籠25.29億元;南京瑜憬灣項(xiàng)目全部竣工,公司在上半年的所有項(xiàng)目主體驗(yàn)收優(yōu)良率達(dá)100%。南京瑜憬灣上半年實(shí)現(xiàn)營收9.62億元,同比增長451.27%;毛利率達(dá)50.97%,同比增加6.67個百分點(diǎn)。

    記者注意到,近年來,棲霞建設(shè)一直堅持深耕江蘇,以新一線城市南京、蘇州,以及二線城市無錫為重點(diǎn),密切關(guān)注土地市場。公司上半年在南京、無錫兩市新增項(xiàng)目儲備總建筑面積約為45萬平方米,土地競拍花費(fèi)達(dá)45.91億元。

    川財證券研究所所長陳靂在接受《證券日報》記者采訪時表示:“今年上半年以來,一二線城市因?yàn)橄拶徎蚱渌咝砸蛩兀瑢Ψ康禺a(chǎn)仍保持較高調(diào)控態(tài)度;尤其是5月份以來,銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托進(jìn)行嚴(yán)格檢查,目的就是限制盲目拉低、過度炒作房價。在‘房住不炒’的主基調(diào)下,未來房地產(chǎn)行業(yè)仍將以穩(wěn)市場為核心。”

    而從棲霞建設(shè)的主要市場(南京、無錫)來看,上半年,南京的商品住宅市場整體表現(xiàn)平穩(wěn),上市量較2018年同期增長9%,成交量呈現(xiàn)環(huán)比下跌、同比上漲的態(tài)勢。截至2019年6月30日,南京全市商品住宅庫存量升至40001套。同時,國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2019年6月份,南京房價連續(xù)同比上漲8個月。從土地市場來看,南京土拍市場回暖,較去年同期成交量上漲17.65%,成交面積上漲56.71%,成交金額上漲81.52億元。

    二線城市無錫方面,2019年上半年,無錫市商品房市場總體運(yùn)行平穩(wěn),商品住宅成交均價持續(xù)攀升;土地市場運(yùn)行總體呈上升態(tài)勢,成交金額同比和環(huán)比有明顯增長,住宅樓面均價再次超過萬元,多區(qū)域、多板塊刷新地價紀(jì)錄。

    對于三四五線城市的房地產(chǎn)行情,陳靂告訴記者,因前兩年棚改搬遷因素,需求在前兩年已有所體現(xiàn);如今棚改告一段落,現(xiàn)在主要是舊城改造,而舊城改造不會涉及太多重建,所以需求的刺激方向和力度與以前不同。

    政策調(diào)控助房市持續(xù)“降溫”

    記者注意到,上半年房地產(chǎn)市場整體走勢平穩(wěn),然而進(jìn)入下半年,隨著百強(qiáng)房企銷售額下滑,房地產(chǎn)市場景氣度或?qū)⑻幱诔掷m(xù)走低態(tài)勢。

    據(jù)川財證券研報分析,今年8月份房企銷售業(yè)績表現(xiàn)較為疲軟。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù),2019年8月份百強(qiáng)房企合計實(shí)現(xiàn)銷售金額7758億元,與7月份的銷售金額相比基本持平,環(huán)比僅小幅上升了1.3%。和2019年6月份破萬億元的銷售業(yè)績相比,2019年7月份和8月份的百強(qiáng)房企銷售金額均有明顯下滑。預(yù)計2019年第三季度、第四季度一些房企銷售壓力將會加大,不少房企將普遍加快推貨甚至降價促銷以推動年度銷售規(guī)模保持增長。受調(diào)控政策影響,預(yù)計短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度還將持續(xù)走低。

    除此之外,自2019年4月份中央政治局會議重提“堅持結(jié)構(gòu)性去杠桿”、“房住不炒”后,房企融資環(huán)境于5月份之后逐步收緊;而自8月25日央行公布貸款市場報價利率(LPR)改革后的房貸利率新規(guī)后,房貸利率也迎來調(diào)整。

    根據(jù)央行公告,自10月8日起,首套商貸利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率,二套商貸利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn)。這也就意味著,10月8日后簽合同的客戶,其房貸利率將依據(jù)每月20日公布的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。陳靂認(rèn)為,采用“LPR加點(diǎn)”后的房貸呈現(xiàn)收緊跡象。

    “總體而言,要結(jié)構(gòu)性的看待房地產(chǎn)問題。”陳靂表示,部分人口凈流入?yún)^(qū)域受供需關(guān)系支撐,房價可能會繼續(xù)上漲,但不會暴漲;而供給過剩區(qū)域,如五六線城市過度開發(fā)房地產(chǎn),人口凈流出的區(qū)域,房價會隨時調(diào)控。

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