房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好 配置商辦資產(chǎn)迎來(lái)契機(jī)？

    本報(bào)記者 王麗新

    近日，北京等一線城市接連實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，為提振房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心帶來(lái)極大利好。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升預(yù)期持續(xù)向好，北京商辦、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度也開(kāi)始提升。

    “三季度商辦類資產(chǎn)達(dá)成了幾宗大宗交易。”有消息人士向記者透露，一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，賣家積極處置資產(chǎn)回籠資金；另一方面，有自用辦公需求的企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者等已“相看”許久，出手“抄底”意愿較強(qiáng)。

    “公司正計(jì)劃在京西板塊購(gòu)置商辦物業(yè)，計(jì)劃購(gòu)買面積在5000-7000平方米之間，主要考慮當(dāng)下辦公資產(chǎn)價(jià)格較低，既能相對(duì)保值又能減少租賃支出。”某企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，不過(guò)希望選擇周邊配套較全，未來(lái)還能有增值空間的商辦物業(yè)。

    商辦市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型新周期

    在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)中，除高檔寫字樓商業(yè)地產(chǎn)外，大部分商業(yè)地產(chǎn)是作為居住房地產(chǎn)的配套設(shè)施來(lái)建設(shè)和開(kāi)發(fā)，不太重視對(duì)它的運(yùn)營(yíng)管理。新發(fā)展模式下，要讓這些資產(chǎn)也可以很好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，改善空間運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)質(zhì)量，提升其價(jià)值管理水平，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的回報(bào)率。

    “商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)載體能夠?yàn)樗幸詽M足人們?nèi)粘９ぷ?、生活和娛?lè)為目標(biāo)，以及服務(wù)于人民群眾追求美好生活為目標(biāo)的商業(yè)活動(dòng)提供物理空間，提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，是任何一個(gè)服務(wù)類型或消費(fèi)產(chǎn)業(yè)不可或缺的實(shí)體場(chǎng)景和服務(wù)載體。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)新周期的開(kāi)啟：首先是從開(kāi)發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向服務(wù)時(shí)代，其次是從粗放運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)運(yùn)營(yíng)，最后是從經(jīng)營(yíng)價(jià)值轉(zhuǎn)向品牌價(jià)值。

    在這種新轉(zhuǎn)型周期下，以往低水平重復(fù)、同質(zhì)化發(fā)展已經(jīng)注定不可持續(xù)。那么，未來(lái)具備哪些“資質(zhì)”的商辦類資產(chǎn)能夠在增值、保值以及回報(bào)率方面表現(xiàn)更好？

    “在當(dāng)代及未來(lái)，無(wú)論辦公空間還是商業(yè)空間，勢(shì)必更加尊重人們的需求。”遠(yuǎn)洋春秋中心廣場(chǎng)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，打造優(yōu)質(zhì)商辦載體，一是需要多元的商業(yè)配套服務(wù)；二是豐富的招商資源；三是更善于通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升收益率。

    該人士進(jìn)一步稱，以成都太古里為例，該項(xiàng)目打造獨(dú)立商業(yè)式全維商街，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)商街配套的空缺，辦公地塊及商業(yè)地塊合而為一，呈現(xiàn)辦公、商業(yè)、休閑、旅游一體化的建筑格局，匹配城市企業(yè)對(duì)現(xiàn)代化辦公環(huán)境的要求。北京西山腳下的遠(yuǎn)洋春秋中心廣場(chǎng)亦是如此，該項(xiàng)目東接北京銀行保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園，南鄰中關(guān)村石景山園，整體規(guī)劃理念是將打造成以融合藝術(shù)、生活、商務(wù)的大型綜合體，囊括了居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、教育、醫(yī)療、金融等全方位配套，從而提高了整個(gè)項(xiàng)目的居住和投資價(jià)值。

    “好的辦公產(chǎn)品，即便在市場(chǎng)調(diào)整期，通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，也能展現(xiàn)出良好的韌性，甚至實(shí)現(xiàn)租金上漲。”有業(yè)內(nèi)人士直言，7月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策不斷，此前累積的需求正在釋放，商辦類資產(chǎn)并購(gòu)加快，去化率和出租率也有望得到進(jìn)一步復(fù)蘇。

    當(dāng)下是資產(chǎn)配置契機(jī)嗎？

    從8月份市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)顯示，8月份，一線城市辦公掛牌租金實(shí)現(xiàn)不同程度的上漲，辦公市場(chǎng)環(huán)比上月有改善跡象。同期，商辦大宗交易堅(jiān)挺，比如太古地產(chǎn)擬以97.1億元的代價(jià)接盤陸家嘴集團(tuán)兩家子公司40%的股權(quán)，交易預(yù)計(jì)在8月底9月初完成。

    另有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園的交易金額創(chuàng)造了歷史新高，達(dá)到225億元，同比增長(zhǎng)約42%，未來(lái)新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，并擁有更大的發(fā)展空間和投資價(jià)值。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年以來(lái)，一系列宏觀調(diào)控政策的發(fā)布和陸續(xù)見(jiàn)效，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已呈現(xiàn)穩(wěn)中回升的態(tài)勢(shì)，大宗商辦資產(chǎn)配置凸顯強(qiáng)勁勢(shì)頭。

    不過(guò)，上述業(yè)內(nèi)人士也表示，一線城市優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)穿越周期能力較強(qiáng)，投資者或企業(yè)若有資產(chǎn)配置需求，當(dāng)下是出手的好時(shí)機(jī)。但對(duì)買家而言，除了商業(yè)配套以及良好的運(yùn)營(yíng)服務(wù)之外，區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)氛圍至關(guān)重要。

    以遠(yuǎn)洋春秋中心廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目所在的石景山區(qū)，2022年GDP歷史性達(dá)到1000億萬(wàn)元，其中金融行業(yè)和科技行業(yè)貢獻(xiàn)約49%，目前石景山的產(chǎn)業(yè)格局已實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)到高端科技產(chǎn)業(yè)的換擋加速。同時(shí)，京西地區(qū)連接海淀及諸多產(chǎn)業(yè)園，未來(lái)將不斷承接海淀區(qū)大量科技企業(yè)的外延需求。

    “作為京西商業(yè)辦公綜合體，遠(yuǎn)洋春秋中心廣場(chǎng)與北京銀行保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園相輔相成，仍處在區(qū)域內(nèi)的價(jià)格低谷。項(xiàng)目中的單層商業(yè)面積在700平方米以上，企業(yè)獨(dú)棟面積3000-4500平方米，適合中大型企業(yè)作為企業(yè)總部。”遠(yuǎn)洋春秋中心廣場(chǎng)上述負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目未來(lái)將吸納金融、保險(xiǎn)、科技、電子信息等優(yōu)質(zhì)高端服務(wù)企業(yè)，將成為構(gòu)建北京高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，未來(lái)入駐企業(yè)更能享受保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稅收優(yōu)惠政策。實(shí)際上，近年來(lái)，越來(lái)越多地產(chǎn)企業(yè)紛紛投資長(zhǎng)安街西沿線的商務(wù)辦公產(chǎn)品，正是看中了京西區(qū)域商辦市場(chǎng)的升值空間。

    至于接下來(lái)國(guó)內(nèi)商辦市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)如何？劉凱表示，整體上呈現(xiàn)出四個(gè)主要趨勢(shì)，一是市場(chǎng)層面由投資型市場(chǎng)向自用型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；二是區(qū)域選擇上由核心區(qū)域、傳統(tǒng)商圈向外圍區(qū)域、新興商圈轉(zhuǎn)變；三是成交類型由寫字樓、產(chǎn)業(yè)園向物流園區(qū)、工業(yè)研發(fā)、公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)變；四是交易金額由外企企業(yè)向內(nèi)資企業(yè)轉(zhuǎn)變。

（編輯 張偉）