北京通州解除樓市“雙限”置業(yè)顧問積極行動(dòng)拓客忙

    本報(bào)記者 王麗新

    “北京通州取消全國(guó)唯一樓市‘雙限’政策，這對(duì)我們項(xiàng)目是明顯利好，符合購(gòu)房資格的客戶群體會(huì)擴(kuò)容。目前我們?cè)谑鄯吭从?00套左右，春節(jié)期間，售樓處也會(huì)開放，有人值班。”北京通州萬科東廬項(xiàng)目置業(yè)顧問王先生簡(jiǎn)短地跟《證券日?qǐng)?bào)》記者說了兩句后，就馬上急著去接待看房客戶了。

    2月6日，北京市住建委和北京市通州區(qū)政府發(fā)布通知稱，即日起，在京具備購(gòu)房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購(gòu)買一套商品住房。在業(yè)內(nèi)看來，這意味著執(zhí)行了9年的通州住房限購(gòu)政策迎來優(yōu)化調(diào)整，新政策變化最大的就是在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭只要符合北京整體限購(gòu)政策即可，取消了落戶、社?；蚣{稅需滿3年的要求。

    這一政策的發(fā)布，使得通州新盤的置業(yè)顧問一下子活躍起來，開始在朋友圈四處“挖掘”新客戶。通州某改善型樓盤置業(yè)顧問向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，“現(xiàn)在我們項(xiàng)目在售房源以單套總價(jià)900萬元的大戶型為主，隨時(shí)可以來看房，從渠道過來或者直接把客戶推薦給我都行，我們項(xiàng)目有全民營(yíng)銷通道，可以分傭。”

    解除樓市“雙限”

    北京市通州區(qū)樓市的購(gòu)房“雙限”，始于2015年。

    往前回溯，自2015年8月14日起，通州區(qū)開始執(zhí)行“雙限”政策，即除了符合北京的限購(gòu)政策外，有一套房的京籍家庭還需三年以上通州戶籍或在通州繳納社?；蚣{稅，才可在通州購(gòu)房；非京籍家庭除滿連續(xù)五年社?；蚣{稅外，還需三年內(nèi)在通州繳納社?；蚣{稅才可在通州購(gòu)買一套住房。

    北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，“雙限”政策在特定歷史時(shí)期起到了良好的穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，尤其是在交易過熱、價(jià)格連續(xù)上漲時(shí)期，此類限制性舉措具有明顯的現(xiàn)實(shí)意義。但從當(dāng)下實(shí)際來看，近年來隨著北京城市副中心建設(shè)的持續(xù)加速，疏解企業(yè)持續(xù)遷入，通州居住需求持續(xù)擴(kuò)增升級(jí)，此時(shí)，通州區(qū)“雙限”政策已具有調(diào)整的必要性。

    高原進(jìn)一步稱，此次政策調(diào)整發(fā)力精準(zhǔn)、時(shí)機(jī)合理，后續(xù)影響可參考2022年11月份臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)區(qū)域劃分調(diào)整后解除“雙限”后的情況。彼時(shí)，政策出臺(tái)后，上述兩個(gè)地區(qū)二手住房成交量有所增長(zhǎng)，新房銷售去化速度明顯加快，成交均價(jià)保持總體平穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期溫和回暖，價(jià)格波動(dòng)幅度處于合理運(yùn)行區(qū)間。

    在業(yè)內(nèi)看來，通州區(qū)解除購(gòu)房“雙限”，短期來看，由于恰逢春節(jié)假期，對(duì)市場(chǎng)的刺激作用相對(duì)有限；長(zhǎng)期來看，對(duì)未來市場(chǎng)的自然恢復(fù)有積極作用。這也是通州區(qū)新房置業(yè)顧問開始在朋友圈找客戶、以期節(jié)后提升自身業(yè)績(jī)的關(guān)鍵因素。

    新房成交量有望增加

    那么，此番新政執(zhí)行之后，哪些新盤有望受益？

    從記者了解到的情況來看，物資學(xué)院板塊的萬科東廬、國(guó)譽(yù)朝華均價(jià)為6萬元/平方米，7號(hào)線群芳站的璀璨公元、京玥蘭園、頤瑞府售價(jià)約為6.2萬元/平方米，離地鐵較遠(yuǎn)的北投晟景汀瀾均價(jià)在5萬元/平方米，而靠近六環(huán)的金地北京壹街區(qū)均價(jià)為4.5萬元/平方米。此外，壹街區(qū)的鄰居山西建投項(xiàng)目，預(yù)計(jì)也會(huì)在近期入市，指導(dǎo)價(jià)為4.7萬元/平方米。這些項(xiàng)目，或許會(huì)率先發(fā)力。

    “此次通州區(qū)實(shí)施的新政，核心在于釋放一部分在通州區(qū)就業(yè)社保納稅未滿三年的購(gòu)房群體，為通州在售項(xiàng)目‘解綁’，這將提升北京樓市整體信心。”萬科東廬相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但因臨近春節(jié)且政策執(zhí)行細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步細(xì)化明確，預(yù)估節(jié)后，政策效應(yīng)能更好地反饋到項(xiàng)目案場(chǎng)成交量表現(xiàn)上。

    “在實(shí)施‘雙限’之前，通州區(qū)新房市場(chǎng)年成交量基本超過1萬套，占全市的比例超15%，執(zhí)行‘雙限’之后，通州新房市場(chǎng)成交量基本維持在5000套左右，占北京市場(chǎng)的7%左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，取消“雙限”后，通州新房市場(chǎng)成交量有望增長(zhǎng)50%以上，占據(jù)北京市場(chǎng)大約10%以上的成交量，一年成交量有望達(dá)到8000套以上。

    實(shí)際上，開年以來，高能級(jí)城市正紛紛加入放寬限購(gòu)或者全面解除樓市限購(gòu)的陣營(yíng)，這對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心起到極大作用。

    1月27日，廣州明確，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購(gòu)范圍；1月30日，上海取消非滬籍單身人士限購(gòu)，此后中介咨詢量上升；相比于上海，蘇州的放寬力度要更大，1月30日，蘇州全面取消限購(gòu)，買房不再審核購(gòu)房資格。

    “在短短幾天內(nèi)，‘廣滬京’三大一線城市相繼進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策，說明2024年各地購(gòu)房政策正進(jìn)入超大城市持續(xù)放松限購(gòu)的重要階段。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，隨著北京此番新政落地，一二線城市放松限購(gòu)傳遞的寬松信號(hào)，較以往更為強(qiáng)烈。接下來，預(yù)計(jì)深圳也會(huì)有限購(gòu)政策方面的松綁和調(diào)整。

    “房企會(huì)抓住這一波政策窗口期，疊加一季度末和二季度初部分房企將迎來債務(wù)兌付期，償債壓力較大之下，開發(fā)商推盤將較為集中，營(yíng)銷力度也會(huì)較大。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是稱。

    對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向記者表示，預(yù)計(jì)開發(fā)商會(huì)加快營(yíng)銷宣傳、推盤和去化，借助一線城市人口資源要素集聚能力強(qiáng)，以及市場(chǎng)韌性更被看好的機(jī)遇，加快在售項(xiàng)目去化速度，主要以跑量為主，提價(jià)格的可能性很小。

    “核心城市房地產(chǎn)政策正漸進(jìn)式推進(jìn)，未來仍具備較大優(yōu)化調(diào)整空間。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，接下來，隨著核心城市不斷優(yōu)化樓市政策，部分城市樓市預(yù)計(jì)將出現(xiàn)“小陽春”行情，這將對(duì)全國(guó)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。