住建部：長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒” 重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房

    12月23日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住建工作會(huì)議”）在北京召開(kāi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)王蒙徽全面總結(jié)2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析面臨的形勢(shì)和問(wèn)題，提出2020年工作總體要求，對(duì)重點(diǎn)工作任務(wù)作出部署。

    會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2020年，要重點(diǎn)抓好9個(gè)方面工作。其中，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，此次會(huì)議提出，堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的提法上，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)了“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，未來(lái)“房住不炒”的定位和相關(guān)調(diào)控，或?qū)⒉皇芊康禺a(chǎn)周期的限制。

    長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”

    保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍然是此次住建工作會(huì)議9大方面工作之首。

    在房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)議要求堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    對(duì)于2020年的相關(guān)工作，會(huì)議提出，要著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

    值得注意的是，在此次會(huì)議上，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”再度被提及，這是半年內(nèi)中央高層及部委連續(xù)第三次對(duì)此表態(tài)。

    而與中央相關(guān)表述一脈相承的是，此次住建工作會(huì)議專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)要“長(zhǎng)期堅(jiān)持”房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的定位。

    “這對(duì)2020年以及未來(lái)的樓市，有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，其背后的含義在于，強(qiáng)調(diào)“長(zhǎng)期”，意味著不管市場(chǎng)周期的變動(dòng)所帶來(lái)的行情好壞，樓市管控都會(huì)持續(xù)，“房地產(chǎn)行業(yè)‘房住不炒’的定位不受市場(chǎng)周期的影響。”

    另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，相比2018年住建工作會(huì)議的提法，在本次會(huì)議的表述中，長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)從“著力建立和完善”變?yōu)榱?ldquo;穩(wěn)妥實(shí)施”，這意味著官方口徑下，長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)建立完成。具體來(lái)看，這包括城市主體責(zé)任制、“一城一策”試點(diǎn)等相關(guān)機(jī)制。

    加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管

    租賃市場(chǎng)的相關(guān)工作，在此次會(huì)議的9大方面工作中第三個(gè)被提及。

    會(huì)議提出，要著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問(wèn)題。進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。

    其中，“加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)”的提法，被認(rèn)為是主管部門(mén)將要加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管的重要信號(hào)。

    實(shí)際上，由于部分租賃企業(yè)在2019年頻繁“爆雷”，整頓租賃市場(chǎng)，在2019年已經(jīng)成為一項(xiàng)重要工作。

    9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)，要求在全國(guó)范圍內(nèi)深入開(kāi)展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊侵害住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。

    據(jù)了解，6月至11月期間，全國(guó)共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)81416家，查處違法違規(guī)住房租賃中介機(jī)構(gòu)9197家，通報(bào)曝光違法違規(guī)典型案例7974起。另外，在11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部委，還專(zhuān)門(mén)通報(bào)了整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象的第一批7起違法違規(guī)典型案例。

    對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，對(duì)租賃市場(chǎng)，此次會(huì)議提了兩句話(huà)，分成了市場(chǎng)化租賃和政策性租賃兩個(gè)領(lǐng)域，可以看出政府的明確定位。對(duì)于市場(chǎng)化租賃，會(huì)議堅(jiān)定機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；姆较?，發(fā)揮市場(chǎng)的作用，本質(zhì)上是對(duì)租賃供給端升級(jí)優(yōu)化，機(jī)構(gòu)化的提升能夠有效改變市場(chǎng)“散亂差”的格局。這一態(tài)度一定程度上表明了政府對(duì)于長(zhǎng)租公寓價(jià)值的認(rèn)可，近年來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題是發(fā)展中的問(wèn)題，需要對(duì)新事物有一定的包容，更要通過(guò)發(fā)展來(lái)解決。

    其次，許小樂(lè)分析稱(chēng)，會(huì)議也強(qiáng)調(diào)了要更好發(fā)揮政府對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管的作用，前提是對(duì)市場(chǎng)行為的充分了解，建立和完善租賃管理服務(wù)平臺(tái)，提高租賃備案登記率，為監(jiān)管打好基礎(chǔ)。

    而對(duì)于會(huì)議提及的政策性租賃住房，許小樂(lè)認(rèn)為，其發(fā)展的責(zé)任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要將有限的資源發(fā)揮最大的價(jià)值，探索規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制，核心在于租賃土地供應(yīng)制度、投融資制度、運(yùn)營(yíng)管理制度等，提高供需匹配度，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高覆蓋效率。

    轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)模式

    除了房地產(chǎn)、租賃市場(chǎng)等具體領(lǐng)域外，此次會(huì)議在更為宏觀(guān)的城市發(fā)展模式領(lǐng)域的相關(guān)表述，被認(rèn)為可能會(huì)對(duì)行業(yè)造成十分深遠(yuǎn)的影響。

    會(huì)議提出，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向、結(jié)果導(dǎo)向，推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，不斷滿(mǎn)足人民群眾對(duì)美好生活的需求。

    其中，“存量提質(zhì)改造”的主要抓手，被認(rèn)為是城市更新、老舊小區(qū)改造（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“舊改”）等相關(guān)部門(mén)在過(guò)去一年多次強(qiáng)調(diào)的工作。

    實(shí)際上，自從稍早些時(shí)候結(jié)束的2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次提及了“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升”之后，這一領(lǐng)域迅速成為熱點(diǎn)。記者在12月舉行的中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)上了解到，品牌房企，如恒大集團(tuán)、碧桂園、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、大悅城、首創(chuàng)等，超過(guò)半數(shù)已參與到城市更新領(lǐng)域，合作與收并購(gòu)步伐加速，金融退出機(jī)制也已見(jiàn)雛形。

    對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪(fǎng)時(shí)表示，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再到住建工作會(huì)議，所強(qiáng)調(diào)的存量改造、存量發(fā)展的模式，主要有三個(gè)方面的考慮。

    首先，我國(guó)城市內(nèi)部的大量困難戶(hù)家庭，還居住在老舊小區(qū)中。因此，棚改與舊改等工作，有利于實(shí)現(xiàn)城市困難群眾住房保障。某種意義上而言，是城市內(nèi)部的扶貧攻堅(jiān)。其次，不僅是舊改，存量發(fā)展中的城市更新等政策，還有著促進(jìn)土地集約利用，優(yōu)化土地資源配置，將過(guò)去低效利用的城市土地高效利用的意義。最后，由于我國(guó)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)空間布局的調(diào)整，中心城市將會(huì)在引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到更重要的作用，因此，需要通過(guò)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)高端產(chǎn)業(yè)在中心城市的集聚。

    而對(duì)于城市存量發(fā)展中可能存在的問(wèn)題，顧云昌表示，雖然我國(guó)過(guò)去幾年間去庫(kù)存取得了良好成果，但是，從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，未來(lái)一二線(xiàn)城市要考慮商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的處理問(wèn)題。而對(duì)于三四線(xiàn)城市而言，本輪周期所供應(yīng)的大量土地，可能成為未來(lái)存量改造的問(wèn)題之一。