王麗新
從重點城市樓市表現(xiàn)來看,“517樓市新政”落地至今,效果已初步顯現(xiàn),保交房、去庫存也進一步發(fā)力。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、深圳等多個城市新房訪盤量、二手房帶看量及成交量均出現(xiàn)回升。僅以深圳為例,深圳貝殼研究院監(jiān)測顯示,5月29日至6月10日,二手房日均簽約量較5月1日至28日增長36%。
在筆者看來,此輪具備“精準性、協(xié)調性和統(tǒng)籌性”的房地產新政“組合拳”,正持續(xù)發(fā)力,向市場釋放出“人流多、信心強、交易升”的多重積極信號。
從需求端來看,剛性和改善性住房需求得到進一步滿足。從供需結構來看,我國房地產市場“有沒有”的問題基本得到解決,但結構性不足問題仍然存在,尤其在超大特大城市中,換房置業(yè)類改善性需求仍有待進一步滿足。
從“517樓市新政”發(fā)布至今,多地全面放開限購、首套住房貸款首付款比例調整為最低15%(為歷史上最低首付比例)、二套住房貸款首付款比例調整為最低25%(為近年來新低)、支持住房“以舊換新”等一系列舉措,均有助于降低購房門檻和成本。5月份以來,重點城市二手房成交量回升,新房到訪量大增,打破了“舊房難賣新房難買”的僵局。多地一、二手房交易鏈條正重回暢通正軌,剛需和改善性需求得到進一步滿足,市場流動性提升。預計未來,隨著購房人入市門檻和買房負擔進一步降低,更多潛在需求將得以釋放。
從企業(yè)端來看,房地產企業(yè)融資環(huán)境逐步得到改善。隨著城市房地產融資協(xié)調機制落地見效,更多房地產項目迎來資金“及時雨”。最新數(shù)據(jù)顯示,自1月份該機制成立以來,商業(yè)銀行已按內部審批流程審批通過“白名單”項目貸款金額超9350億元,推動項目按時保質交付。
項目融資之外,據(jù)中指研究院監(jiān)測,2024年1月份至5月份,房地產相關企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN、類REITs產品約363億元。值得一提的是,5月份以來,民營房企發(fā)債額度有所上行,新城控股、濱江集團等3家民營房企均在5月份成功完成信用債發(fā)行。此外,5月23日,萬科獲得200億元銀團貸款,這是房地產行業(yè)進入深度調整以來,金融機構提供給房企單筆金額最大的一筆銀團貸款。
房地產企業(yè)和項目層面合理融資得到進一步滿足,會改善開發(fā)商流動性問題,更好地推動實現(xiàn)保交樓工作,加速行業(yè)風險出清進程,降低房地產行業(yè)庫存,增加企業(yè)投資擴表信心。
從供給端來看,土地市場重回“價高者得”。近日,上海取消了住宅用地溢價率10%上限要求。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至6月16日,集中供地的22個城市中已有19個恢復“價高者得”模式,仍設定土地限價的城市僅為北京、深圳(15%上限)和寧波(30%上限)三城。從近期多城土地拍賣結果來看,部分地塊溢價率明顯走高。
這預計未來將給土地市場帶來三大影響。一是進一步提升土地資源市場化配置效率,促進優(yōu)質地塊成交,提振投資端信心;二是土地轉入市場化競爭,取消搖號等限制后,有實力、有品牌和資源優(yōu)勢的房企將獲取更多土地資源;三是吸引更多房企參拍熱情,促進“拿地—建房—銷售—運營”房地產及上下游產業(yè)鏈條的良性循環(huán)。
總體而言,解決當前的問題,不能為今后發(fā)展埋下隱患。從近期落實的樓市新政來看,既統(tǒng)籌整體又兼顧局部,是具備“一致性、協(xié)調性和精準性”的政策“組合拳”。未來,隨著支持性政策不斷加碼,房地產市場供需格局有望逐步好轉,為穩(wěn)定宏觀經濟基本盤提供堅實支撐。
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