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房地產(chǎn)探索新發(fā)展模式正當(dāng)時(shí)

2022-04-12 01:15  來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 

    王麗新

    無(wú)論上市房企2021年“期末考”成績(jī)?nèi)绾?,公司掌舵者都需真正意識(shí)到,“蒙眼狂奔”的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。

    從2021年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及“房地產(chǎn)新模式”至今,管理層多次強(qiáng)調(diào)這一重要表述,明確過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不可持續(xù),要探索新的發(fā)展模式。在筆者看來(lái),結(jié)合我國(guó)土地資源、人口、城市發(fā)展階段,探索房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展之路已迫在眉睫。這此過(guò)程中,三個(gè)前提非常重要。

    一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模增長(zhǎng)空間受限。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,2021年城市化率升至64.72%,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為18萬(wàn)億元,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積已經(jīng)連續(xù)5年保持17萬(wàn)平方米的高位。在2021年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上,TOP10房企掌舵人達(dá)成共識(shí):未來(lái)5年至10年市場(chǎng)空間將降至10萬(wàn)億元。

    二是住房供應(yīng)模式正在重構(gòu)。“十四五”期間,相關(guān)部門(mén)的多次表態(tài)均涉及著力提升保障房覆蓋率,重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。這意味著將堅(jiān)持租購(gòu)并舉,加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的保障體系。政策護(hù)航下,各城市紛紛制定保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo),預(yù)計(jì)“十四五”期間全國(guó)新增保障性租賃住房將在800萬(wàn)至900萬(wàn)套之間。

    三是“場(chǎng)內(nèi)玩家”或?qū)p少。種種跡象顯示,“債務(wù)違約+經(jīng)審計(jì)年報(bào)出不來(lái)”的房企可能會(huì)永久停牌,縮表出清會(huì)讓部分房企退出市場(chǎng)。即便是熬過(guò)艱難時(shí)刻撐到春天的地產(chǎn)商,若還按照“以速度為規(guī)模加法,以杠桿為乘法”的老玩法發(fā)展,終究會(huì)退出“績(jī)優(yōu)生”陣營(yíng),估值也無(wú)法獲得投資者充分認(rèn)可。

    不難看出,市場(chǎng)環(huán)境及增量開(kāi)發(fā)空間的變化,倒逼房地產(chǎn)行業(yè)“探索”新發(fā)展模式。后房地產(chǎn)時(shí)代,房企需以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向,調(diào)整投融資模式,在產(chǎn)品力、服務(wù)力以及盈利能力等方面苦練功夫。

    其一,保持杠桿合理化。過(guò)去過(guò)度依賴(lài)土地紅利和金融杠桿,催生了一批大而不強(qiáng)的“千億房企”,如今部分該類(lèi)房企出現(xiàn)了債務(wù)違約、年報(bào)難產(chǎn)。因此,合理化房企杠桿,從單純追求規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤(rùn)、產(chǎn)品、服務(wù)和規(guī)?;ハ嗥胶獾慕?jīng)營(yíng)模式,已箭在弦上。

    其二,積極盤(pán)活存量,有序推進(jìn)城市更新。要改變過(guò)往“大拆大建造新城”的粗放式開(kāi)發(fā)模式,加強(qiáng)土地資源集約化利用,樹(shù)立智慧城市理念,盤(pán)活低效存量用地,處理好閑置商辦、老舊廠(chǎng)區(qū)的改造工程。更重要的是,要轉(zhuǎn)變思路推進(jìn)城市更新,比如通過(guò)市場(chǎng)化手段融資,以產(chǎn)業(yè)升級(jí)、教育配套一盤(pán)棋的思維進(jìn)行城市更新規(guī)劃。

    其三,開(kāi)發(fā)商需強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力,向發(fā)展商轉(zhuǎn)型。據(jù)筆者觀察,單純依靠做大開(kāi)發(fā)規(guī)模已不能得到投資者認(rèn)可,目前,2000億元市值陣營(yíng)的房企共性特征之一是非房開(kāi)收入占比逐漸提升。在行業(yè)逐漸由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)賽道時(shí),開(kāi)發(fā)商需轉(zhuǎn)變思路提前布局,發(fā)力全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理,經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)逐漸由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn),打造高毛利率且有穩(wěn)定現(xiàn)金流入賬的第二增長(zhǎng)曲線(xiàn),比如代建、物業(yè)、租賃、商業(yè)地產(chǎn)等。

    當(dāng)然,探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式無(wú)法一蹴而就,這是長(zhǎng)期系統(tǒng)性工程,亦需在前行中不斷調(diào)整。但當(dāng)下,需為過(guò)去的“高歌猛進(jìn)”按下“終止鍵”,著眼于新思考、新產(chǎn)品和新服務(wù),讓居者有其屋跨向居者“優(yōu)”其屋。舊模式已走向末路,新模式轉(zhuǎn)型正當(dāng)時(shí)。

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