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深圳:以價換量需求回暖 前海入駐率大幅提升

2021-11-08 00:00  來源:證券時報電子報

    證券時報記者 唐維

    深圳寫字樓空置率較高的情況正在得到改善。

    來自世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2021年第三季度,深圳寫字樓市場需求強勁,單季吸納量創(chuàng)歷史新高,突破50萬平方米,達到53.7萬平方米。整體市場空置率實現(xiàn)了2.2個百分點的改善至18.7%。

    不過,當前深圳寫字樓市場出租壓力大已成共識,新供應(yīng)的寫字樓多以較低價格吸引客戶,各區(qū)政府也對引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供獎勵,樓齡較大的老舊寫字樓空置率情況仍不容樂觀。三季度全市租金平均價格為每月187.4元/平方米,較高峰時下降了兩至三成。如福田中心區(qū)是深圳寫字樓主要供應(yīng)片區(qū),兩三年前租金就攀上300元~400元/平方米,而如今,以區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓深業(yè)上城為例,其最新租金報價僅在180元~280元/平方米之間。

    TMT類企業(yè)位居需求榜首

    “我們的項目去年才入市,今年第三季度以來人氣較旺,目前出租率超過八成,公司已經(jīng)很滿意了。”寶安區(qū)西鄉(xiāng)一高檔寫字樓物業(yè)林經(jīng)理向記者表示,他們的寫字樓離地鐵口僅50米,周邊有較多農(nóng)民房,因通勤時間短、員工居住成本低,受到企業(yè)歡迎。

    談及入駐的企業(yè),林經(jīng)理表示,西鄉(xiāng)的客戶主要是以制造業(yè)為主,尤其是近兩年比較景氣的行業(yè)。“有兩家做跨境電商的,都是租了幾層樓,還有幾家做電子煙的,租的面積也比較大。”

    疫情期間,寶安的部分跨境電商異軍突起,賺得盆滿缽滿,有了改善辦公環(huán)境的需求。寶安是全球電子煙的大本營,90%以上的電子煙產(chǎn)能集中在寶安,包括電子煙的龍頭企業(yè)麥克韋爾、悅刻等都位于此地,這里也成為了電子煙企業(yè)的聚集地。

    相比之下,科技企業(yè)更中意南山區(qū)的寫字樓。東莞一知名智能硬件企業(yè)今年將研發(fā)部門搬到了南山的后海片區(qū),其負責人開玩笑說,“我們來這,就是為了挖人,你看旁邊有騰訊,有百度,有阿里,多方便下手啊。”這個片區(qū)也是深圳寫字樓租金最高的地方,有著“工位租金超過員工工資”的傳說。雖然相比于東莞,租金成本翻了幾倍,但企業(yè)覺得值。這里聚集了大量的高科技人才,他們找工作,只會在這個區(qū)域里挑,“即使在東莞開出高一倍的工資,也挖不動,所以只能我們自己送上門來。”

    福田中心區(qū)則依然是金融類租戶的首選,這里匯集了全市近七成的持牌金融機構(gòu),擁有深圳證券交易所、深圳銀保監(jiān)局、深圳證監(jiān)局等重要金融監(jiān)管機構(gòu),業(yè)態(tài)豐富,功能完善,具有扎實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。此外,福田區(qū)公布了一系列支持金融發(fā)展的政策,如新落戶外資金融機構(gòu)在福田區(qū)租賃辦公室,按條件給予最高1000萬元/年的租金支持,連續(xù)支持3年,還有最高300萬元的裝修支持。對持牌金融機構(gòu)在福田區(qū)新購置自用辦公用房的,按實際購房價格10%,給予最高3000萬元的支持,分3年支付。

    從企業(yè)類型來看,TMT企業(yè)繼續(xù)位居深圳寫字樓需求榜首,占比達32.8%;金融業(yè)位居第二,占比24.6%??萍计髽I(yè)需求的快速增長,是深圳寫字樓市場的重要支撐。世邦魏理仕的統(tǒng)計分析顯示,2018年科技企業(yè)新租面積占比為27%,而2020年這一比例提升到了49%。

    前海入駐率大幅提升

    2020年末,前海片區(qū)的甲級寫字樓空置率超56%,曾引發(fā)市場熱議。不過這一現(xiàn)象,在今年得到極大改觀。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示,前海板塊寫字樓在第三季度吸納量驚人,單季為整體市場貢獻了超三分之一的需求,并由此帶動片區(qū)市場入駐率實現(xiàn)了10%以上的上升。其中,超五成需求來自科技行業(yè),近兩成來自金融行業(yè)。

    業(yè)內(nèi)人士表示,前海作為新開發(fā)片區(qū),規(guī)格很高,建設(shè)和釋放比較集中,配套設(shè)施建設(shè)進度較慢,這會導致在某一段時期的空置率比較高。目前隨著建設(shè)進度的加快和相關(guān)規(guī)劃的調(diào)整,前海的空置率正逐漸降低。

    世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)辦公樓部負責人吳洋表示,前海依然是特區(qū)中的特區(qū),政策支持優(yōu)惠非常多。在前海注冊辦公地的企業(yè)能夠享受15%的企業(yè)所得稅優(yōu)惠,此外還有關(guān)于高端稀缺人才15%個人所得稅的優(yōu)惠,以及其他產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)上的支持。這是企業(yè)選擇前海的一個重要考量。“前海在2013年開始開發(fā)的時候,我們還覺得這里很荒涼,但短短四五年時間,就有很多寫字樓,樓宇品質(zhì)遠遠高于現(xiàn)有一些樓宇。”

    值得一提的是,就在前幾天,深圳市前海管理局制定的《深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進產(chǎn)業(yè)集聚辦公用房資金補貼辦法(征求意見稿)》剛剛結(jié)束意見征集期。該政策旨在提高前海辦公室樓宇入駐率和產(chǎn)業(yè)集聚度。

    《辦法》提出,經(jīng)前海管理局認定的總部企業(yè),每年按照每月60元/平方米給予租金扶持,連續(xù)扶持3個年度,每年最高不超過500萬元;《辦法》亦增加了金融企業(yè)總部扶持標準,最低檔次由300萬元增至500萬元,封頂由2500萬元增至5000萬元;港資總部企業(yè)的扶持標準由原來的按一般企業(yè)扶持標準的50%大幅調(diào)增至120%。

    仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示,未來前海的科技、金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)將會迎來發(fā)展機遇,為擴容后的前海聚集大量優(yōu)質(zhì)的人才和企業(yè),從而中長期內(nèi)有效幫助前海甲級辦公樓加速去化。

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