上海：寫字樓市場穩(wěn)住了 二房東模式存隱憂

    證券時報記者 張淑賢

    “今年寫字樓市場招租情況確實比去年好，可以說是‘穩(wěn)住’了。”滬上某甲級寫字樓招商部負責人李婕（化名）這樣向證券時報記者描述她觀察到的現(xiàn)象，“但在亮麗數(shù)據(jù)背后，也存在一些隱憂，比如不少辦公樓里都有‘二房東’身影，一旦出問題，可能又是‘一地雞毛’。”

    今年以來，上海寫字樓租賃市場持續(xù)回暖。來自多家房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，上海凈吸納量創(chuàng)新高，空置率穩(wěn)步下降，租金也止跌回升。

    李婕告訴記者，今年寫字樓市場求穩(wěn)，不會像去年那樣一味降價，“去年‘價格戰(zhàn)’打得最厲害時，都比著誰的價格低，租金實在不能降的，就補貼裝修費。”

    三季度寫字樓市場

    凈吸納量創(chuàng)新高

    中國新天地商業(yè)管理（辦公）總經(jīng)理王紅接受記者采訪時表示，與去年受疫情影響整體寫字樓市場租金和出租率都小幅下滑相比，2021年寫字樓租賃狀態(tài)恢復(fù)較好，公司在上海的寫字樓——企業(yè)天地5號和INNO創(chuàng)智的出租率目前均已實現(xiàn)近滿租的狀態(tài)，同時，瑞虹企業(yè)天地也已正式竣備完工并迎來首批租戶的入駐，其中T1辦公樓中低區(qū)域已基本滿租。

    華潤置地商業(yè)華東寫字樓部負責人張帥印也向記者表示，陸家嘴濱江中心今年簽約了總部獨棟客戶四家，包括浦銀安盛基金、山西證券、芯鑫租賃和閱文集團，同時還吸引了數(shù)家金融、科技企業(yè)進駐，“目前陸家嘴濱江中心獨棟寫字樓僅余一席，且已有數(shù)家意向客戶在密切洽談中。”

    上述辦公樓租賃情況是上海今年寫字樓市場回暖的縮影。世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，今年三季度，上海寫字樓凈吸納量延續(xù)上漲態(tài)勢并創(chuàng)下單季新高，達到44.9萬平方米，搬遷擴租態(tài)勢進一步擴大，19個子市場約九成實現(xiàn)正增長。截至三季度末，上海寫字樓市場空置率環(huán)比下降0.7個百分點至17.1%。

    “從成交類型與區(qū)位看，搬遷擴租需求占比高達70%。”世邦魏理仕報告顯示，“前灘和南京西路等市場出現(xiàn)一房難求的局面，季內(nèi)前灘空置率更是低至4.3%，僅次于外灘。”

    李婕告訴記者，最近兩年確實有不少核心商務(wù)區(qū)租戶搬遷至前灘等新興商務(wù)區(qū)，一方面是前灘等新興商務(wù)區(qū)的各類配套還不錯；另一方面，租金要比核心商務(wù)區(qū)低40%至50%，同時一些制造業(yè)企業(yè)傾向于到新興商務(wù)區(qū)購買或租賃整棟辦公樓。

    在凈吸納量創(chuàng)歷史新高的同時，租金指標的趨勢性轉(zhuǎn)折也露出端倪。世邦魏理仕報告顯示，上海三季度寫字樓市場租金止跌企穩(wěn)，報價和有效租金較上季度分別上調(diào)0.6%和0.8%?？罩寐史矫?，上海三季度核心商務(wù)區(qū)、核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)空置率分別為11.9%、17.9%和21.7%，環(huán)比分別下降0.9個百分點、0.9個百分點和0.2個百分點。

    疫情緩和以及經(jīng)濟復(fù)蘇——這是王紅給出的上海寫字樓租賃恢復(fù)良好的原因，“上海作為我國對外開放的窗口城市，基于優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)量和戰(zhàn)略新興資本的加持，辦公樓市場的回暖跡象仍將持續(xù)。”

    世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管張越表示：“2021年寫字樓需求持續(xù)升溫顯示了上海作為國家對外開放的窗口城市良好的經(jīng)濟基本面。浦東‘引領(lǐng)區(qū)’新政落地已逐步為區(qū)域市場吸引更多外資金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)需求，第三季度浦東需求實現(xiàn)環(huán)比上漲近90%，外資占比明顯提升。”據(jù)透露，未來六個月，上海寫字樓市場預(yù)計將有69萬平方米左右新增體量入市，上海全年凈吸納量將創(chuàng)新高，租金有望持續(xù)提升。

    非中央商務(wù)區(qū)空置率高

    二房東模式存隱憂

    租賃市場數(shù)據(jù)向好的同時，在業(yè)內(nèi)人士看來，上海寫字樓市場也存在一些隱憂，比如非中央商務(wù)區(qū)空置率達到20%以上、層出不窮的“二房東模式”等。

    “今年租賃情況還行，比去年肯定好很多，與2019年基本差不多。”一位非中央商務(wù)區(qū)的物業(yè)租賃人員向記者透露，“但周邊辦公樓層出不窮，租賃過程中的壓力也大了不少。”

    盡管非中央商務(wù)區(qū)的租賃市場同樣活躍，但根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，大量的新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率環(huán)比上升1.3個百分點至27.8%。“近年來上海甲級寫字樓發(fā)展較快，每年的新增供應(yīng)量在100萬平方米至150萬平方米之間。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)黃臻向記者表示，“至于空置率是15%還是20%趨向于健康，目前并沒有一個特別的數(shù)字。”

    另有業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示，從空置率來看，20%以上的數(shù)字確實不低，隨著供應(yīng)持續(xù)增加，這可能是非中央商務(wù)區(qū)未來不小的隱憂。

    相比非中央商務(wù)區(qū)的空置率數(shù)據(jù)，寫字樓市場冒出的“二房東”模式更讓業(yè)內(nèi)人士擔憂。一些個人、科技公司或商務(wù)咨詢公司，以略低的價格整層租賃辦公樓，再裝修配置辦公家具后，分割成大小不同的辦公室，加價出租給中小租戶。二房東從業(yè)主方拿到的租金不高，同時可能還存在“偷面積”的行為。

    “上海辦公樓里的‘二房東’并不在少數(shù)，據(jù)我所知，周邊每棟辦公樓都有兩三家‘二房東’。”一位知情人士向記者表示。李婕同樣給記者證實了這一現(xiàn)象，不過相比擔心二房東帶來的競爭，她更擔心后遺癥，“之前出租工位的模式，幾乎都退出舞臺了，留下了‘一地雞毛’，一旦‘二房東’出現(xiàn)問題，破產(chǎn)或跑路，租戶還在，問題又會留給業(yè)主，到時肯定又是‘一地雞毛’。”