中國金茂實(shí)現(xiàn)“千億回款”目標(biāo) 劍指2000億元 “金茂模式”發(fā)力運(yùn)營地圖持續(xù)擴(kuò)張

    本報(bào)記者 王麗新

    近年來，銷售規(guī)模復(fù)合增長率達(dá)50%以上的中國金茂，正以獨(dú)特的“金茂模式”走在穩(wěn)健發(fā)展的路上。8月28日，中國金茂交上了2019年中期業(yè)績考卷。

    據(jù)中期業(yè)績顯示，截至6月30日，中國金茂所有者應(yīng)占溢利為36.97億元，同比增長12%；若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項(xiàng)），公司所有者應(yīng)占溢利為32.81億元，同比增長4%。得益于高毛利的一級業(yè)務(wù)，期內(nèi)，金茂整體毛利率為37%，處于行業(yè)較高水平。

    在銷售規(guī)模方面，時(shí)至半年業(yè)績報(bào)告發(fā)布日，中國金茂合同簽約金額與回款均已突破1000億元，為公司帶來了充盈的現(xiàn)金流。中國金茂投資者關(guān)系總監(jiān)鄭秋平表示，“今年的目標(biāo)是1500億元，問題不大，2020年目標(biāo)是2000億元。”若按下半年可售貨值1660億元計(jì)算，去化率達(dá)到43%即可達(dá)標(biāo)。

    “中國金茂早些年就在城市運(yùn)營方面發(fā)力，如今早已具備強(qiáng)復(fù)制能力。晉級‘千億陣營’之后，在產(chǎn)品力、城市運(yùn)營和混改的三大內(nèi)生動(dòng)力推動(dòng)下，突破地產(chǎn)周期實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長的‘金茂模式’已經(jīng)成熟。”有業(yè)內(nèi)人士稱，未來的中國金茂，有望成為兼顧規(guī)模和利潤快速發(fā)展的地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)等生。

    負(fù)債率降低下實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖倥噬?/strong>

    在中期業(yè)績報(bào)告中，中國金茂以四個(gè)重要數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“兩升兩降”的形態(tài)——高增長的簽約銷售額和銷售面積，進(jìn)一步下降的平均借貸成本和凈負(fù)債率。

    借助杭州、北京等單個(gè)城市簽約額突破百億元，去年剛剛晉級“千億陣營”的中國金茂今年用8個(gè)月時(shí)間即完成了簽約額和回款的雙千億元“戰(zhàn)績”，較早地進(jìn)入了“千億階段”。此外，中國金茂物業(yè)及土地已銷售未做收金額約1766億元，提前鎖定了未來1年至2年的業(yè)績。

    但不同于其他企業(yè)，擴(kuò)張加速的背后，中國金茂的負(fù)債率并未上升。2019年上半年，中國金茂的凈負(fù)債率由2018年底的71%下降至67%，位于行業(yè)安全穩(wěn)健范圍內(nèi)。同時(shí)，良好的信用記錄，較高的機(jī)構(gòu)評級，讓中國金茂持續(xù)保持著同行TOP20房企中極低的資金成本。

    資料顯示，2019年上半年，中國金茂先后成功發(fā)行了5年期18億元人民幣公司債、5年期2.5億美元債券、10年5億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，利率分別為3.72%、4%、4.25%。2019年上半年，中國金茂當(dāng)期平均借貸成本較2018年年底下降了0.15個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到4.96%。這一融資成本水平可比肩萬科、華潤等頭部房企。

    城市運(yùn)營地圖助力“金茂模式”成熟

    “兩升兩降”的業(yè)績指標(biāo)背后，是中國金茂獨(dú)有的土地投拓優(yōu)勢。上半年，中國金茂共計(jì)獲取項(xiàng)目24個(gè)，新增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)643萬平方米，其中，城市運(yùn)營項(xiàng)目達(dá)5個(gè)，土儲(chǔ)貢獻(xiàn)率達(dá)到45%。

    值得關(guān)注的是，受惠于城市運(yùn)營轉(zhuǎn)換的土地儲(chǔ)備，金茂的平均拿地成本由2018年末約8124元/平方米降至5300元/平方米。此外，在金茂的計(jì)劃中，2020年-2022年，將實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營對于整體投資60%的土地儲(chǔ)備貢獻(xiàn)。

    有研報(bào)分析指出，通過城市運(yùn)營模式獲取土地儲(chǔ)備，一方面能夠提升金茂的整體權(quán)益比例；另一方面，較低的成本則能夠有效帶動(dòng)利潤率提升。

    “我們今年買地買得比較好。”中國金茂首席執(zhí)行官李從瑞透露，在城市運(yùn)營項(xiàng)目布局方面，都是公司通過對這些城市的人口流動(dòng)和結(jié)構(gòu)、未來規(guī)劃、發(fā)展?jié)摿Φ热轿蛔鲅信泻?，符合?biāo)準(zhǔn)的城市被納入考慮范圍，“金茂內(nèi)部叫做城市運(yùn)營地圖。”

    如今，中國金茂已有16個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目在手，其城市運(yùn)營模式已然進(jìn)入成熟復(fù)制階段。根據(jù)中報(bào)公布數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)中國金茂的物業(yè)銷售平均單價(jià)為24000元/平方米。據(jù)此粗略估算，中國金茂的土地成本僅占售價(jià)的22%，未來產(chǎn)品將有更多空間投入研發(fā)建設(shè)成本，在進(jìn)行更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造的基礎(chǔ)上拓寬利潤。

    混改加快金茂市場化步伐

    有業(yè)內(nèi)人士稱，不同于其它企業(yè)，中國金茂能不受市場周期影響，得到穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的根本原因是：“金茂模式”不是往外踩節(jié)奏，而是向內(nèi)要?jiǎng)恿?。產(chǎn)品力、城市運(yùn)營模式、以及通過混改實(shí)現(xiàn)的更有活力的股權(quán)結(jié)構(gòu)，是中國金茂2019持續(xù)穩(wěn)健進(jìn)階的三大內(nèi)生動(dòng)力。

    2019年7月份，中國平安87億港元入股金茂。交易完成后，中化集團(tuán)股比由49.7%降至35.1%，仍是金茂第一大股東；平安持股15.2%緊隨其后；新華保險(xiǎn)持股維持9.18%。

    在業(yè)績會(huì)上，李從瑞表示，對于中國金茂來說，平安扮演的角色是財(cái)務(wù)投資者，不參與具體的經(jīng)營管理。另有管理層也表示，金茂正在逐步安排跟平安各個(gè)板塊對接，未來，金茂將協(xié)同中國平安旗下產(chǎn)業(yè)資源及金融實(shí)力，拓展更大的合作空間。

    實(shí)際上，混改給中國金茂帶來的變化是，實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步的“市場化”，獲得了更有活力的股權(quán)結(jié)構(gòu)和更有實(shí)力的長期投資方。對于金茂的“市場化”，中國金茂管理層表示，中國金茂將在保持央企屬性的前提下，無限接近市場化運(yùn)營。

    對此，有行業(yè)觀察人士表示，隨著中國平安這樣一個(gè)與中國金茂具備強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)的長期投資者進(jìn)入，金茂未來的持續(xù)穩(wěn)健增長空間將充滿想象。

（編輯 喬川川）