18個地區(qū)房地產(chǎn)投資增速下滑 三四線城市或進(jìn)入下行周期

    在全國的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)出爐后，各地數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。

    多地房地產(chǎn)投資增速相對年初下滑，北京成為相比一季度下滑最大的地方，東部地區(qū)投資增速持續(xù)下滑。一些中西部地區(qū)，出現(xiàn)了與全國數(shù)據(jù)類似的竣工面積下降而新開工面積上升的“剪刀差”。對比來看，部分地區(qū)之間的增速差距超過100個百分點。

    對于包括大量三四線城市的地區(qū)而言，開發(fā)周期本相對較長，“剪刀差”的出現(xiàn)，是否意味著銷售下行的背景下，這些區(qū)域的開發(fā)企業(yè)的資金壓力正在不斷累積？大量新開工后的開發(fā)熱情進(jìn)一步下降？供需的錯配是否會導(dǎo)致這些地區(qū)未來下行周期超過以往？

    多地房地產(chǎn)投資增速下跌

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98008億元，同比增長10.5%。

    分區(qū)域來看，前三季度，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資51680億元，同比增長8.6%，增速比回落0.2個百分點；中部地區(qū)投資20481億元，增長10.0%，增速加快0.2個百分點；西部地區(qū)投資21754億元，增長16.2%，增速加快0.2個百分點；東北地區(qū)投資4093億元，增長9.9%，增速加快0.2個百分點。

    總量來看，廣東、浙江和江蘇，分別以11464億元、9239億元和8055億元的開發(fā)投資額，穩(wěn)居全國前三，緊隨其后的是山東、安徽和河南，三省前三季度房地產(chǎn)投資總額均超過了5000億元，四川、福建進(jìn)入到4000億元以上區(qū)間，湖北、河北、重慶和湖南則超過了3000億元。

    從增量來看，盡管東部地區(qū)依舊是拉動房地產(chǎn)投資增長的主力，但也有部分西部地區(qū)，房地產(chǎn)投資增長迅速，成為拉動全國增長的生力軍。

    其中，廣東房地產(chǎn)投資相比去年增長1173億元，山東超過了790億元，對全國房地產(chǎn)投資增長的拉動作用分別達(dá)到了12.5%和8.5%。緊隨其后的是四川、云南和福建，拉動作用分別達(dá)到了7.6%、7.0%和6.6%。

    從增速來看，31個省、市、自治區(qū)中，前三季度有28個保持房地產(chǎn)投資正增長，其中14個地區(qū)的投資增速超過10%，相比一季度減少了5個，增速最快的仍是以西部地區(qū)為主。

    具體來看，西藏、云南、廣西、貴州和天津位列前五名。云南和廣西、貴州都保持著接近30%的增長速度，這也讓這些地區(qū)的房地產(chǎn)投資總額，紛紛超過了2000億門檻，增速全國第二的云南更是超越了北京、天津等東部發(fā)達(dá)省市，逼近3000億大關(guān)。

    另外，河北、寧夏和海南則是僅有的三個負(fù)增長的地區(qū)，前三季度的房地產(chǎn)投資總額分別同比下降了1.1%、10.4%和28.1%。

    黑龍江、上海、江西、重慶、青海、北京、江蘇、河南、陜西和新疆是增速最慢的十個地區(qū)。其中，上海同比增長4%，北京增長6.8%。

    不過，需要注意的是，盡管多數(shù)地區(qū)保持了增長，但增速相比年初一季度下滑的狀況比較普遍。

    21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，三季度房地產(chǎn)投資增速相比一季度下滑的地區(qū)數(shù)量，達(dá)到18個。其中，北京下滑了17.2個百分點，陜西、遼寧、吉林和甘肅下滑了超過10個百分點。

    住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌此前曾向21世紀(jì)經(jīng)濟報道指出，由于整體銷售依舊低迷，在一些東部熱點省份和城市拿地的房企，面臨著不開工就沒有銷售回款，資金壓力加大，項目開工又很難獲得足夠利潤的兩難境地。未來一段時間內(nèi)，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速下行的情況很難出現(xiàn)變化。

    兩大剪刀差引發(fā)市場關(guān)注

    實際上，在前三季度數(shù)據(jù)公布后，盡管房地產(chǎn)投資總量依舊保持穩(wěn)定，但相關(guān)數(shù)據(jù)中，兩大“剪刀差”持續(xù)，引起市場廣泛關(guān)注。

    第一個“剪刀差”是從2018年開始的竣工面積與新開工面積增速的背離。2019年前三季度，全國房屋新開工面積165707萬平米，同比增長8.6%，增速有所回落但依舊保持相對高位。而同期房屋竣工面積46748萬平米，同比減少8.6%，竣工面積連續(xù)21個月同比下降。

    第二個“剪刀差”則是作為房地產(chǎn)投資的最重要三大組成部分之二，建筑成本和安裝成本的同比增速從2019年開始出現(xiàn)了前所未有的持續(xù)分化。進(jìn)入2019年以來，建筑成本持續(xù)保持10%左右的高位增長，而安裝成本則保持著20%的負(fù)增長。

    與竣工和新開工“剪刀差”有所收斂所不同的是，前三季度，建筑成本與安裝成本的同比增速分別是10.6%和-24.6%，差距持續(xù)擴大至歷史高位。

    對此，有房企高管人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，這實際上反映的是同一個問題，即開發(fā)企業(yè)開工積極，但施工工期拉長、竣工動力弱的問題。

    為何會出現(xiàn)這樣的狀況？

    一種觀點認(rèn)為，這與銷售下行，企業(yè)資金面緊張有關(guān)。上述人士告訴記者，當(dāng)前“高周轉(zhuǎn)”背景下，開發(fā)商投資重心集中在開工預(yù)售，而不是安裝竣工。按照規(guī)定，預(yù)售項目開工后，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上即可預(yù)售，這一部分大致屬于建筑成本，而安裝成本屬于后續(xù)投資。同時，一些企業(yè)為了高周轉(zhuǎn)，將預(yù)售資金用在了別的新項目的開工上，而不是后續(xù)繼續(xù)開發(fā)。

    從地域上來看，也有部分觀點認(rèn)為，剪刀差的出現(xiàn)，與三四線樓市出現(xiàn)了大量供給與需求錯配有關(guān)，其形成主要是三四線城市樓市的銷售下行、回款困難、周期拉長所致。

    21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者計算各地竣工面積數(shù)據(jù)與新開工面積數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一些以三四線市場為主的省市，出現(xiàn)了比較明顯的新開工猛增、竣工面積狂降的顯現(xiàn)。

    其中，西藏、青海的新開工與竣工面積增速“剪刀差”超過100個百分點，甘肅、寧夏、新疆、山東在50個百分點以上，內(nèi)蒙古、陜西、上海則超過40個百分點。

    從對全國的拉動作用來看，山東前三季度相比去年減少的竣工面積，占全國總量的40%。換句話說，山東對全國竣工面積負(fù)增長的拉動作用超過四成。同樣的計算方式，山東對全國新開工面積正增長，拉動作用超過21%。

    與山東類似的是四川，其對全國總量的拉動作用都超過了10%。山東、四川和前面提到的新疆等地，都是2018年棚改完成量相對較大、市場供給相對較大的地區(qū)。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，對于這種非常罕見的情況，不排除是三四線城市需求下行所導(dǎo)致的。一方面，三四線城市本身的開發(fā)周期就相對較長，另一方面，當(dāng)前三四線城市銷售狀況一般，回籠資金變慢，也影響了企業(yè)的竣工周期。

    “這種剪刀差的出現(xiàn)，可能意味著三四線樓市周期已經(jīng)發(fā)生變化。要進(jìn)一步警惕三四線城市的市場風(fēng)險，部分城市的下行周期可能比預(yù)料更長。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。