近期,“提前還房貸”掀起了一波高潮。
有朋友告訴我,最近他發(fā)了年終獎,計劃提前還房貸,但沒想到手機銀行APP直接關(guān)閉了申請?zhí)崆斑€貸功能。據(jù)悉,目前有不少銀行還款不太容易,雖然有購房者可以在手機銀行App上申請,但放出的號很少;到柜臺辦理也有諸多不便。即便有購房者預(yù)約到,銀行提前還款也要等2-3個月。當(dāng)然,提前還貸普遍還要繳納違約金。
對這一波還貸熱潮,我認(rèn)為有以下幾個主要驅(qū)動因素:
其一,春節(jié)前后,有購房者收到了年終獎、公司分紅,手頭有了一些余錢,這成為提前還貸的基礎(chǔ)前提。
其二,春節(jié)前,行業(yè)內(nèi)的理財產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤,甚至負(fù)收益。老百姓通過房貸利率(一般在4%-6%)和保本理財收益率(目前在3%以下居多)對比發(fā)現(xiàn),每月定期要還的房貸并不便宜。
銀行理財收益大面積破凈后,引發(fā)較大規(guī)模贖回。居民將回到存款賬戶上的錢提前還貸成為一個不錯的選擇,這等于家庭變相理財。
2022年以來,盡管房貸利率持續(xù)下降,但對老百姓而言,利率還是不低。目前,已發(fā)放房貸利率大部分為5%左右。特別是2016-2021年間,商品房市場高位運行,那時房貸利率普遍在5%以上。而目前銀行存款和保本理財利率,普遍均低于3%。理財收益走低,自然會發(fā)生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”逆轉(zhuǎn)。
其三,觸發(fā)還貸潮還有一個重要因素是各地房貸利率的持續(xù)動態(tài)調(diào)整。目前,根據(jù)央行政策,70個大中城市中,已有38個城市首套房貸利率在2023年不設(shè)下限。預(yù)計未來,全國絕大多數(shù)城市的首套房利率或有可能會取消下限。
當(dāng)然,對存量房貸來說,高利率弊端更加凸顯。擺在購房者面前有兩個選擇:要么提前還貸款;要么還款后賣房再買房,騰挪為低利率房貸。
從銀行視角來看,近年來對實體貸款利率明顯走低,房貸更成為銀行的一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行資金成本增加,而增量房貸申請在下降,存量房貸又被提前還貸。銀行的第一動機當(dāng)然是保護自身優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不再持續(xù)下降。
其四,目前,多數(shù)居民對樓市、房價預(yù)期整體不太樂觀。承擔(dān)著高利率(至少高于理財利率)來借銀行的錢,購買了一套可能價格下跌的資產(chǎn),且該資產(chǎn)未來也存在降價可能。部分購房者由此算來,持有房貸并不劃算。
過去,購房者普遍預(yù)期房價會持續(xù)上漲,資產(chǎn)收益遠大于房貸利率調(diào)高成本,對房貸利率不敏感。如今房價預(yù)期逆轉(zhuǎn),房屋的持有成本(包括房貸、物業(yè)費、房屋折舊等)便更加突出。據(jù)測算,熱點城市的房屋綜合持有成本在5%-9%,房價不漲這么多,消費者持有房產(chǎn)就是不劃算的。
只要房貸利率高于理財利率,只要房價還在下跌,且居民預(yù)期房價下跌,提前還貸的動機就一直會存在。
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