消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)擴容 不動產(chǎn)運營有望進入新階段

    本報記者 陳瀟

    消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）正迎來持續(xù)擴容。

    同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs陸續(xù)在滬深證券交易所上市以來，截至8月18日，已有5單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，此外，還有1單處于成立狀態(tài)，1單處于通過狀態(tài)，實際募資金額已達164.89億元。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)擴容，一方面有利于打通商業(yè)地產(chǎn)“投融建管退”全鏈條，提升不動產(chǎn)管理和運營水平；另一方面，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)盤活不動產(chǎn)，能夠?qū)⒃炬i定在不動產(chǎn)中的資金釋放出來，用于其他投資或償還債務(wù)，從而降低流動性壓力。

    募資超164億元

    8月17日，百聯(lián)股份發(fā)布公告稱，華安百聯(lián)消費REIT自2024年8月16日起在上交所上市，華安百聯(lián)消費REIT最終募集基金份額10億份，發(fā)售價格為2.332元/份，基金募集資金凈額為23.32億元。

    據(jù)了解，在基金份額發(fā)售階段，華安百聯(lián)消費REIT實現(xiàn)網(wǎng)下超額認購，公眾部分提前結(jié)束募集，獲得市場青睞。

    8月12日，首單奧萊消費REITs——華夏首創(chuàng)奧萊REIT亦公布發(fā)售結(jié)果，此次發(fā)售比例配售前的總募集規(guī)模達70.785億元（含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售），是其擬募集規(guī)模（19.744億元）的3.585倍。其中，公眾投資者和網(wǎng)下投資者認購申請確認比例分別為4.298%和16.055%，公眾認購及網(wǎng)下認購倍數(shù)均創(chuàng)消費REITs發(fā)售新高。

    “華夏首創(chuàng)奧特萊斯進一步豐富了消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類型，另一方面也反映出奧萊業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;中指研究院方面向《證券日報》記者表示，近年來居民消費觀念更加理性，希望在品質(zhì)和價格之間尋找平衡點，主打“大品牌、小價格”經(jīng)營理念的奧萊業(yè)態(tài)受到消費者更多青睞。

    除此之外，華夏大悅城購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金也于8月初正式取得中國證監(jiān)會準予注冊的批復(fù)，并在深交所審核通過。

    整體來看，自今年3月份以來，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品數(shù)量不斷增加，業(yè)態(tài)也逐漸豐富，實際募資金額已達164.89億元。同時，在二級市場上，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs估值持續(xù)得到提升，為投資者資產(chǎn)保值增值持續(xù)提供保障。

    生態(tài)逐步形成

    值得一提的是，歷經(jīng)多年發(fā)展，保租房、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等均已納入公募REITs試點。

    截至8月18日，國內(nèi)REITs市場合計募資規(guī)模超1400億元，其中，2024年以來的募資金額超過300億元，高于2023年全年，明顯提速。但相較于全國存量不動產(chǎn)體量，當(dāng)下REITs市場發(fā)展仍有巨大空間。

    “國內(nèi)目前正在逐漸形成一個全生命周期的REITs生態(tài)系統(tǒng)，這個生態(tài)系統(tǒng)從Pre-REITs到CMBS和類REITs，然后到私募REITs、公募REITs，最終是Post-REITs（上市后的管理）。”近日，香港越秀REITs獨立董事陳曉歐在2024博鰲資本大會上表示，Pre-REITs、私募REITs和Post-REITs，這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)還處于萌芽狀態(tài)，所以市場是大有可為的。

    以Pre-REITs為例，不少上市公司已經(jīng)在布局中。8月13日，萬科發(fā)布公告稱，與中信金石基金管理有限公司和中信證券投資有限公司及泰康人壽簽署合作協(xié)議，共同設(shè)立“中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金”，投資萬科旗下深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場項目。

    此前，7月1日，九州通公告審議通過了《關(guān)于公司開展醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)Pre-REITs項目的議案》，同意公司開展醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)Pre-REITs項目及相關(guān)工作。

    “Pre-REITs是指投資者提前進入有潛力的不動產(chǎn)標的資產(chǎn)進行建設(shè)、運營。”嚴躍進表示，萬科和九州通設(shè)立Pre-REITs，或旨在提高REITs發(fā)行的效率和成功率。在不遠的未來，REITs生態(tài)系統(tǒng)或?qū)⒁龑?dǎo)企業(yè)更加注重長期回報和風(fēng)險控制，而不僅僅是短期利潤。

    此外，不少業(yè)界人士預(yù)測，寫字樓、酒店、數(shù)據(jù)中心，甚至5G基站，都可能成為未來新經(jīng)濟模式下的REITs主體，不動產(chǎn)市場或不再簡單是以土地開發(fā)為依托的市場，而將擴展成一個資產(chǎn)管理市場。

    在中金基金副總經(jīng)理、董事總經(jīng)理李耀光看來，公募REITs作為經(jīng)營性商業(yè)不動產(chǎn)的上市平臺，價值不僅僅在于一次融資，而是實現(xiàn)商業(yè)與資本的閉環(huán)，通過各種類型資產(chǎn)證券化（包括私募REITs、類REITs）、公募REITs實現(xiàn)一個優(yōu)秀商業(yè)企業(yè)的不動產(chǎn)循環(huán)，幫助企業(yè)低負債、健康、可持續(xù)地不斷擴大商業(yè)管理規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和管理優(yōu)勢，實現(xiàn)管理平臺本身價值的不斷提升。

（編輯 張博）