持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS項(xiàng)目發(fā)行“加速度” 為投資機(jī)構(gòu)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定產(chǎn)品供給

    本報(bào)記者 田鵬

    近期，接連有不動(dòng)產(chǎn)持有型ABS項(xiàng)目刷新進(jìn)展：安江高速持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS正式獲批、萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)2024年第1期數(shù)據(jù)中心持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS正式申報(bào)至上海證券交易所（下稱“上交所”）。

    據(jù)悉，上述兩單項(xiàng)目是繼華泰——中交路建清西大橋持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS和建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS成功掛牌上市后，最新獲批的不動(dòng)產(chǎn)持有型ABS項(xiàng)目，標(biāo)志著這一創(chuàng)新產(chǎn)品取得又一重要進(jìn)展。

    此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者從業(yè)內(nèi)獲悉，目前，上交所已組建專班，與各地政府主管部門聯(lián)合開(kāi)展盤活存量資產(chǎn)專項(xiàng)培訓(xùn)會(huì)，并在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)領(lǐng)域宣介持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品，積極排摸并推動(dòng)有盤活存量需求的企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，并已形成較大規(guī)模的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備池，預(yù)計(jì)下半年將加速推進(jìn)產(chǎn)品落地，為投資機(jī)構(gòu)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的產(chǎn)品供給。

    堅(jiān)守權(quán)益定位

    推動(dòng)資產(chǎn)信用轉(zhuǎn)型

    近年來(lái)，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS作為一種創(chuàng)新的金融工具，在金融市場(chǎng)中發(fā)揮著日益重要的作用，并日益獲得投資者關(guān)注。

    何為“持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS”？相較于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS最重要的特點(diǎn)是突出“資產(chǎn)信用”和“權(quán)益屬性”，一般采用平層結(jié)構(gòu)，以底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)投資人持續(xù)、穩(wěn)定分紅，同時(shí)摒棄了傳統(tǒng)的優(yōu)先劣后增級(jí)安排，也不再通過(guò)主體信用增進(jìn)和資產(chǎn)回購(gòu)等方式來(lái)為產(chǎn)品增信，力求在產(chǎn)品層面實(shí)現(xiàn)真正的資產(chǎn)信用，也幫助發(fā)行人獲得真正的權(quán)益性資金。

    那對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，其收益如何獲得保障呢？“與傳統(tǒng)ABS一致，投資者可以享有底層資產(chǎn)的租金收益。”一位參與建信住租持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS投資的基金經(jīng)理告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“更為關(guān)鍵的是，在持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS中，投資機(jī)構(gòu)可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)治理和激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)，參與到基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)決策中去，進(jìn)一步改善了傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，投資機(jī)構(gòu)較難介入底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，且對(duì)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的激勵(lì)不足的難點(diǎn)。”

    正如上述基金經(jīng)理所言，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS將公司制治理原理和機(jī)制嵌入產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引入計(jì)劃管理人、投資人、運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)共同參與的“管理委員會(huì)”，使投資機(jī)構(gòu)真正參與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)決策，并通過(guò)有效的運(yùn)營(yíng)激勵(lì)機(jī)制充分激活運(yùn)管機(jī)構(gòu)管理能力。

    由此可見(jiàn)，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS更關(guān)注市場(chǎng)化、靈活開(kāi)放原則，更多體現(xiàn)投融雙方關(guān)于資產(chǎn)篩選、定價(jià)、條款設(shè)計(jì)的協(xié)商結(jié)果，通過(guò)合理的內(nèi)部機(jī)制安排，實(shí)現(xiàn)證券持有人對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的主動(dòng)管理和運(yùn)營(yíng)，也凸顯了產(chǎn)品的權(quán)益屬性。

    創(chuàng)新六大機(jī)制

    助力盤活存量資產(chǎn)

    過(guò)去幾十年中，我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，資產(chǎn)大規(guī)模增加，目前已達(dá)到百萬(wàn)億元級(jí)別。2022年5月份，國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，對(duì)盤活存量資產(chǎn)的方向、方式，以及盤活使用回收資金等方面提出了要求。

    在此背景之下，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS成為企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、降低融資成本的一大抓手。

    例如，華泰——中交路建清西大橋持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS發(fā)行人中交路橋建設(shè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“中交路建項(xiàng)目是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的真實(shí)出售，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面有效釋放了存量資產(chǎn)的沉淀，既降低了杠桿率，也減少了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有助于形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。”

    再比如，建信住租持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“ABS產(chǎn)品打通了基金資產(chǎn)盤活、存量流轉(zhuǎn)的新途徑，為基金的后續(xù)投資提供增量資金，是公司股權(quán)投資、融資支持、管理運(yùn)營(yíng)、REITs上市‘投、融、管、退’一體化服務(wù)閉環(huán)的重要組成部分。”

    “中交ABS產(chǎn)品以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活，有效解決存量資產(chǎn)沉淀、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。未來(lái)基于‘安江模式’，我們將積極推動(dòng)儲(chǔ)備項(xiàng)目有序落地，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。”中交相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者。

    值得一提的是，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)創(chuàng)新性提出“六大機(jī)制”，除前述所提到的“運(yùn)營(yíng)治理和激勵(lì)約束機(jī)制”外，還包含了信息披露、二級(jí)市場(chǎng)活躍度、流動(dòng)性支持以及持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制。

    具體而言，在信息披露機(jī)制方面，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS更加注重信息披露的及時(shí)性和有效性。在流動(dòng)性支持和交易機(jī)制方面，充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，吸收和采納投資機(jī)構(gòu)的普遍建議，允許產(chǎn)品設(shè)置一定比例的流動(dòng)性支持機(jī)制，在特定情況下滿足部分投資者退出需求，并持續(xù)引入二級(jí)市場(chǎng)活躍機(jī)制，提高產(chǎn)品二級(jí)流動(dòng)性。而在擴(kuò)募安排方面，則預(yù)留了擴(kuò)募的空間，可以不斷納入后備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進(jìn)產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)這一系列更為市場(chǎng)化的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，打造一種盤活存量資產(chǎn)的權(quán)益型工具，進(jìn)一步豐富企業(yè)融資渠道，也為投資機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置提供新選擇。

    展望未來(lái)，“持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的推出，為發(fā)行人提供了更為豐富的融資產(chǎn)品，未來(lái)將有更多企業(yè)從中受益。”一位資深市場(chǎng)人士評(píng)價(jià)道。

（編輯 王江浩）