滬市保租房REITs經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健 加快助力構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式

    本報記者 田鵬

    10月23日，記者從業(yè)內(nèi)獲悉，近日，滬市保障性租賃住房REITs2024年度中期集體業(yè)績說明會在上證路演中心順利舉行。據(jù)悉，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT等4只滬市保租房REITs產(chǎn)品各具特色，中期業(yè)績表現(xiàn)良好，獲投資者普遍認(rèn)可。

    事實(shí)上，近年來，上交所持續(xù)推動滬市保租房REITs擴(kuò)容，鼓勵已上市項目擴(kuò)募，并已形成明晰的市場化租賃住房退出路徑，在盤活存量資產(chǎn)、助力構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式過程中提供了有力支撐。

    經(jīng)營情況穩(wěn)步提升

    中期業(yè)績表現(xiàn)良好

    據(jù)悉，本次集體業(yè)績說明會上，上述4只保租房REITs項目運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)分別就2024年上半年運(yùn)營情況、業(yè)績表現(xiàn)和未來規(guī)劃進(jìn)行解讀與介紹。通過與投資者代表面對面溝通交流，共同探討租賃住房REITs中期運(yùn)營表現(xiàn)和行業(yè)未來發(fā)展趨勢，展現(xiàn)了租賃住房REITs市場的穩(wěn)步擴(kuò)展與未來潛力。

    具體來看，國泰君安城投寬庭保租房REIT自上市以來，持續(xù)保持穩(wěn)健運(yùn)營。2024年上半年，項目實(shí)現(xiàn)收入約8918萬元，可供分配金額約6342萬元。此外，今年9月份順利完成產(chǎn)品首次分紅，分紅金額為6501萬元。從底層資產(chǎn)運(yùn)營情況來看，截至6月30日，江灣社區(qū)和光華社區(qū)租賃住房部分期末出租率分別為89.49%和91.84%，上半年租金收繳率合計為99.95%。

    華夏北京保障房REIT2024年上半年實(shí)現(xiàn)租賃住房收入3557萬元，基金層面稅息折舊及攤銷前利潤2683萬元，可供分配金額2683萬元。截至6月30日，項目底層資產(chǎn)文龍家園公租房項目和熙悅尚郡公租房項目合計出租率為96.50%，上半年租金收繳率為97.75%。

    中金廈門安居REIT經(jīng)營業(yè)績也延續(xù)了穩(wěn)定態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，按建筑面積計算，中金廈門安居REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率為99.51%；項目租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，其中個人租戶占比93.53%，企業(yè)租戶占比6.47%；租金收繳率保持100%；項目租金保持穩(wěn)中有升，在租租約的平均單價為33.50元／平方米／月。

    華夏基金華潤有巢REIT2024年上半年累計實(shí)現(xiàn)可供分配金額為2440.75萬元。值得注意的是，今年以來，該項目已累計分紅3次，分紅收益金額共計5310萬元。

    市場人士表示，滬市保租房REITs底層資產(chǎn)多分布于國家中心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口分布密集。得益于該類資產(chǎn)滿足社會需求、收益相對穩(wěn)定的特征，租賃住房REITs資產(chǎn)的價值將隨著時間推移進(jìn)一步提升，并吸引更多投資者的關(guān)注與參與。

    運(yùn)營效能不斷強(qiáng)化

    獲得投資者普遍認(rèn)可

    自上市以來，滬市保租房REITs總體表現(xiàn)良好。在此背景下，通過擴(kuò)募提升產(chǎn)品規(guī)模、增厚投資人收益成為幾只保租房REITs產(chǎn)品的共同選擇。

    公開信息顯示，今年5月份，華夏北京保障房REIT發(fā)布擴(kuò)募公告，截至目前，其擴(kuò)募申報已獲上交所受理。另外，華夏基金華潤有巢REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴(kuò)募公告，相關(guān)工作正有條不紊地推進(jìn)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)三只產(chǎn)品的已經(jīng)披露的擴(kuò)募相關(guān)公告，擬擴(kuò)募資產(chǎn)有望延續(xù)產(chǎn)品首發(fā)階段的重要特色，基金管理人以及原始權(quán)益人表示希望通過扎實(shí)的工作、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、穩(wěn)定的經(jīng)營回報為投資人帶來更令人滿意的收益。

    “保租房REITs作為資本市場的一項重要創(chuàng)新產(chǎn)品，在盤活存量租賃住房、助力房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面，有著重要的作用。隨著這一REITs板塊的持續(xù)健康發(fā)展，可以為發(fā)行人、投資者創(chuàng)造更多價值。”一位REITs市場資深研究員如是說，“通過穩(wěn)健的項目運(yùn)營和專業(yè)的資產(chǎn)管理，可以進(jìn)一步促進(jìn)保租房REITs的健康發(fā)展，為促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定、改善民生質(zhì)量發(fā)揮重要作用，從而推動以保租房為引領(lǐng)的住房租賃市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)。”

    事實(shí)上，來自市場機(jī)構(gòu)的投資者們也非常關(guān)注各產(chǎn)品的市場定位以及經(jīng)營特色。例如，國泰君安城投寬庭保租房REIT方面，投資人關(guān)注項目根據(jù)經(jīng)營情況主動調(diào)整運(yùn)營策略安排的相關(guān)情況。

    對此，該項目基金管理人表示將與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)一起，進(jìn)一步加強(qiáng)項目現(xiàn)場運(yùn)營管理，提高租戶滿意度，從銷售渠道、營銷策略、續(xù)租策略等方面進(jìn)行靈活調(diào)整運(yùn)營管理策略，進(jìn)一步穩(wěn)定項目運(yùn)營指標(biāo)，提高項目運(yùn)營收益，積極回報投資人。

    再比如，華夏基金華潤有巢REIT方面，投資人對產(chǎn)品的信息化和技術(shù)化工具表達(dá)了濃厚的興趣。

    該項目基金管理人則表示，項目可以提供契合租住客群需求的智能服務(wù)配套設(shè)施，運(yùn)用了數(shù)字化、智能化技術(shù)，實(shí)現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”。在軟硬件結(jié)合方面，可以為租戶提供如進(jìn)出社區(qū)及樓棟的可視化智能人臉識別門禁對講設(shè)備、進(jìn)出房門的智能門鎖、全社區(qū)24h智能安防、智能電表等與“有巢APP”的深度融合，提升租戶租住體驗。

（編輯 李波）