第三批集中供地密集發(fā)布 上海、深圳等地明顯增加保障性地塊 專家：熱度分化有望延續(xù)

    11月2日，廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地明細(xì)。本次共出讓17宗地塊，包括海珠1宗、白云3宗、黃埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、從化2宗、增城1宗，總用地面積超120公頃，總起始價(jià)434億元，將于12月1日正式出讓。

    在此之前，濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫、南京、深圳、上海等地已經(jīng)公布了第三批集中供地明細(xì)。其中，無(wú)錫已經(jīng)在11月1日完成了第三輪土拍。從無(wú)錫的土拍結(jié)果看，雖然多數(shù)以底價(jià)成交，熱度整體不高，但是無(wú)流拍現(xiàn)象發(fā)生，給接下來(lái)的第三批土拍開了個(gè)好頭。

    無(wú)一宗流拍

    11月1日，無(wú)錫第三批集中供地土拍落幕，本次集中供地共成交20宗涉宅地塊，總占地面積約113.74萬(wàn)平方米。從土拍結(jié)果看，20宗地塊半小時(shí)之內(nèi)全部出讓成功，17宗底價(jià)成交，3宗溢價(jià)成交，成交總金額約273.8億元。作為首個(gè)完成第三批集中土地出讓的城市，無(wú)錫本次集中出讓無(wú)一宗流拍。

    在本次出讓前，無(wú)錫市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布第三批土拍地塊補(bǔ)充公告，加強(qiáng)了對(duì)拿地資金監(jiān)管。要求房企拿地不僅要提供承諾書，還需提供3A級(jí)及以上會(huì)計(jì)師事務(wù)所及注冊(cè)會(huì)計(jì)師鑒證的《商品住房用地購(gòu)地資金來(lái)源情況申報(bào)表》、上年度完整的財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)報(bào)告，須附會(huì)計(jì)師事務(wù)所營(yíng)業(yè)執(zhí)照及事務(wù)所信用承諾書。

    中指研究院分析認(rèn)為，無(wú)錫今年三批次集中供地，土拍熱度依次遞減。在全國(guó)范圍內(nèi)第二批次集中供地大面積流拍的背景下，無(wú)錫第三批集中供地有多個(gè)地方平臺(tái)公司進(jìn)場(chǎng)托底，使得無(wú)錫第三輪土拍無(wú)一宗地塊流拍。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，回顧第二輪土拍，重點(diǎn)城市響應(yīng)中央“穩(wěn)地價(jià)”要求調(diào)整土拍規(guī)則，但是第二批集中供地與企業(yè)資金承壓時(shí)點(diǎn)重合，市場(chǎng)整體明顯降溫。此外，第二批次地塊初始價(jià)格、捆綁限制、試點(diǎn)規(guī)則、品質(zhì)要求等出讓條件限制較多，導(dǎo)致房企觀望情緒上升，超200宗地塊被流拍或撤牌。第三批地塊或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化“出讓條件”，對(duì)初始地價(jià)、捆綁要求等方面進(jìn)行調(diào)整。

    保障性地塊增多

    中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)布第三批集中出讓地塊的城市，很多明顯增加了保障性住房的供應(yīng)。

    舉例來(lái)看，10月30日，上海對(duì)外發(fā)布第三批集中供地公告。公告顯示，本次共出讓住宅用地58幅，其中27幅為涉商品住宅類地塊，其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。

    在此之前，10月27日，深圳公共資源交易中心發(fā)布出讓公告顯示，深圳第三批集中供地將于11月25日公開掛牌出讓11宗住宅用地，總土地面積約38.07公頃，總建筑面積約191.64萬(wàn)平方米。其中9宗將建普通商品住房+只租不售人才住房，2宗建設(shè)出售型人才住房。

    業(yè)內(nèi)人士指出，重點(diǎn)城市第三批次地塊掛牌節(jié)奏有望加快，預(yù)計(jì)多數(shù)城市將在11-12月集中出讓，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機(jī)會(huì)。此外，預(yù)計(jì)城市間和城市內(nèi)市場(chǎng)熱度分化延續(xù)，資金壓力較小的中小房企可擇機(jī)低價(jià)補(bǔ)貨。另外，部分房企資金端壓力較大，現(xiàn)金流安全性迎來(lái)考驗(yàn)，加快回款仍舊是短期內(nèi)房企工作重心。從銷售端看，四季度重點(diǎn)城市首批供地項(xiàng)目或?qū)⒓腥胧?，房企營(yíng)銷仍面臨壓力。

    中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)整體趨冷的態(tài)勢(shì)還是比較明顯的，但一線城市供需還是比較穩(wěn)定的。房企參與度不高是因?yàn)椴糠址康禺a(chǎn)企業(yè)受制于金融杠桿，比如三道紅線下部分房企踩線較多，其信貸和流動(dòng)性不支持參與高價(jià)地皮拍賣。但有條件的房企還是會(huì)努力參與一二線城市集中供地。第三輪再不拿地，的確會(huì)影響明年的業(yè)績(jī)，但通過(guò)周轉(zhuǎn)資產(chǎn)降低杠桿同樣重要。

    盤和林認(rèn)為，杠桿較低、流動(dòng)性充沛的房地產(chǎn)企業(yè)可以主動(dòng)參與一二線城市的土地交易，儲(chǔ)備土地。當(dāng)前我國(guó)城市中心化態(tài)勢(shì)并沒有改變，一二線城市需求長(zhǎng)期來(lái)看還是穩(wěn)定的。如果拿地需要增加大量杠桿，那此時(shí)還是穩(wěn)字當(dāng)頭，全力清理庫(kù)存，降低杠桿率。對(duì)于已經(jīng)拿到地的房企，要快建快售，加快周轉(zhuǎn)。