北京：租賃需求回暖 市場預(yù)期樂觀

    證券時(shí)報(bào)記者 江聃

    近期，北京寫字樓租賃需求已顯著復(fù)蘇。隨著三季度北京寫字樓凈吸納量創(chuàng)2018年二季度以來單季最高值，加之本輪大部分商圈的供應(yīng)高峰基本已接近尾聲，市場正在持續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查，北京多個(gè)核心商圈租金水平保持穩(wěn)定，業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京寫字樓市場未來走勢(shì)也持樂觀預(yù)期。

    寫字樓租金水平保持穩(wěn)定

    多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)信息顯示，三季度北京寫字樓凈吸納量創(chuàng)2018年二季度以來單季最高。世邦魏理仕的報(bào)告指出，全市空置率連續(xù)四個(gè)季度下降，而從租金報(bào)價(jià)來看，整體租金降幅縮窄，子市場表現(xiàn)分化。望京租金繼續(xù)上行；CBD租金止跌企穩(wěn)，其中甲級(jí)租金近三年首次環(huán)比上漲；中關(guān)村租金保持平穩(wěn)；其他子市場仍有不同程度的跌幅。

    從三方統(tǒng)計(jì)來看，金融街因需求外溢空置率持續(xù)走高。在金融街某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作的陳曉（化名）告訴證券時(shí)報(bào)記者，租金價(jià)格還比較平穩(wěn)。她駐場的通泰大廈距離北京證券交易所步行僅6分鐘。這座大廈里面目前可選范圍較多，100平方米以上的寫字樓正在出租的有3間，100平方米以下的有4間，全含的價(jià)格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安大廈價(jià)格與其相似。如果能夠接受每天15元/平方米~17元/平方米的價(jià)格，可選擇范圍更廣。

    作為新興商圈的代表，中關(guān)村軟件園位于北京北五環(huán)外的海淀西二旗。該園新項(xiàng)目三季度一投入市場就接近滿租。經(jīng)紀(jì)人李小晨（化名）告訴記者，園區(qū)內(nèi)租金價(jià)格比較平穩(wěn)，幾乎都是每天6.5元/平方米全包。個(gè)別樓盤比如和協(xié)科技大廈低一些，每平米5元多就能租。

    教育遺留空置面積快速出租

    在市場整體穩(wěn)定向好的背景下，泛中關(guān)村區(qū)域受雙減政策影響的教育類企業(yè)退租大增。仲量聯(lián)行近期的一份報(bào)告指出，教育行業(yè)在北京市至少有12萬平方米的租賃面積將于年末前完成退租，其中主要以關(guān)閉線下課堂門店為主。退租面積最多的區(qū)域依次為上地、中關(guān)村和望京。

    仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，這一數(shù)據(jù)并非簡單估算的市場規(guī)模，而是真實(shí)退租數(shù)據(jù)加總。這些退租面積，以頭部知名的教育企業(yè)為主。

    米陽表示，教育行業(yè)此前擴(kuò)張、租賃的面積大部分為教室用途，辦公用途的面積相對(duì)較少，因此單店面積較大。此類面積大部分在品質(zhì)較低的寫字樓或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及底商等非標(biāo)準(zhǔn)辦公用的空間，因此對(duì)于全市整體市場，尤其是甲級(jí)辦公樓市場影響較小。部分物業(yè)此前租戶行業(yè)配比的韌性較低，教育行業(yè)占比較高，確實(shí)會(huì)在短期面臨空置率提升、租金下調(diào)的壓力，但不具有普遍性。在上地、中關(guān)村等IT行業(yè)需求旺盛的區(qū)域，有教育行業(yè)退租的面積在短期內(nèi)已再次出租，空置被市場快速吸納。

    記者在走訪中關(guān)村黃莊地區(qū)時(shí)看到，此前培訓(xùn)機(jī)構(gòu)較為密集的寫字樓中確有不少空置的，其中既有教育機(jī)構(gòu)退租遺留，也有其他類型公司退租遺留。

    不過，從記者了解的情況來看，空置面積填補(bǔ)速度較快。以銀網(wǎng)中心為例，該大廈B座頂層和11層均曾為教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的辦公場所。但8月記者走訪時(shí)相關(guān)機(jī)構(gòu)剛退租，如今頂層的辦公樓已經(jīng)入駐了另一家企業(yè)，而11層也正在裝修等待迎接新的租戶。這意味著從租戶退租到再出租的間隔僅約三個(gè)月。

    “一個(gè)季度內(nèi)租出去基本相當(dāng)于無縫銜接了。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，頭部TMT企業(yè)的擴(kuò)租和新成立科技互聯(lián)網(wǎng)、芯片制造相關(guān)公司的新租需求有效消化可租面積，使得中關(guān)村區(qū)域內(nèi)所有子市場空置率均保持在個(gè)位數(shù)的低位，空置率沒有明顯升高。

    業(yè)內(nèi)人士對(duì)市場走勢(shì)預(yù)期樂觀

    今年以來，TMT頭部企業(yè)經(jīng)營賽道多元化為市場不斷注入新動(dòng)能，并完成多起大面積租賃交易。從近期核心商圈的主要租賃成交來看，TMT行業(yè)企業(yè)仍是領(lǐng)頭力量，如字節(jié)跳動(dòng)、百度在線、阿里巴巴分別在中央商務(wù)區(qū)和望京-酒仙橋區(qū)域新租了上萬平方米的寫字樓。

    孫祖天對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，TMT一直是北京商業(yè)地產(chǎn)需求的支柱行業(yè)，未來隨著5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息通信技術(shù)的創(chuàng)新突破，TMT所代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)日趨融合，對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的滲透和變革日益深遠(yuǎn)，其涵蓋范圍不斷往外延伸，加上北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所等有利的政策環(huán)境加持，TMT對(duì)寫字樓需求有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。孫祖天判斷，三季度后本輪大部分商圈的供應(yīng)高峰基本已接近尾聲，隨著空置率的回落，預(yù)計(jì)有更多子市場租金將觸底。

    市場普遍認(rèn)為，北京證券交易所落地將進(jìn)一步帶動(dòng)創(chuàng)新型企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的集聚。忙碌于金融街片區(qū)的陳曉期待著，在北京證券交易所開市后，帶動(dòng)她所負(fù)責(zé)片區(qū)寫字樓租賃需求進(jìn)一步提升。