萬(wàn)通地產(chǎn)十年業(yè)績(jī)不增反降 萬(wàn)科出手能否救贖

    ■本報(bào)記者 向炎濤

    曾經(jīng)有著“萬(wàn)通六君子”光芒支撐的北京老牌房企萬(wàn)通地產(chǎn)，如今早已風(fēng)光不再。

    3月26日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布2018年業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收36.45億元，同比增長(zhǎng)10.62%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.27億元，同比下滑8.11%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)僅8990萬(wàn)元，同比下滑74.43%。而早在十年前的2008年，萬(wàn)通地產(chǎn)就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收48億元。

    2015年，馮侖系從萬(wàn)通地產(chǎn)全面退出，嘉華系接手萬(wàn)通地產(chǎn)。雖幾經(jīng)轉(zhuǎn)型，但難言成功。今年2月份，萬(wàn)通地產(chǎn)實(shí)控人王憶會(huì)引入戰(zhàn)略投資者，將所持10%股份轉(zhuǎn)讓給物流地產(chǎn)巨頭普洛斯，普洛斯成為萬(wàn)通地產(chǎn)第三大股東。

    值得一提的是，馮侖在早年就將萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)標(biāo)普洛斯。如今，普洛斯的第一大股東為萬(wàn)科。在業(yè)界看來(lái)，普洛斯此番戰(zhàn)略入股萬(wàn)通地產(chǎn)，或?qū)θf(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略層面產(chǎn)生影響，不排除未來(lái)增持的可能性。不過，對(duì)于轉(zhuǎn)型迷茫的萬(wàn)通地產(chǎn)來(lái)說，普洛斯的入股能否令其重塑輝煌仍是未知。

    土地儲(chǔ)備不足30萬(wàn)平方米

    萬(wàn)通地產(chǎn)目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊包括房地產(chǎn)銷售、房屋租賃、資產(chǎn)管理。其中，房地產(chǎn)銷售仍然是主要收入來(lái)源，2018年貢獻(xiàn)了32億元的營(yíng)收，占總營(yíng)收比重約88%；房屋租賃營(yíng)收為2.39億元，資產(chǎn)管理營(yíng)收為1.94億元。截至2018年末，萬(wàn)通地產(chǎn)擁有賬面資金19.1億元，總資產(chǎn)130億元，總負(fù)債53.59億元，資產(chǎn)負(fù)債率41.22%。

    具體到項(xiàng)目來(lái)看，萬(wàn)通地產(chǎn)的樓盤主要集中在北京、天津、杭州、成都等一二線城市。報(bào)告期內(nèi)住宅項(xiàng)目已竣工的僅北京和天津共八個(gè)項(xiàng)目，以及天津萬(wàn)通中心、杭州未來(lái)科技城等四個(gè)綜合項(xiàng)目、上海虹橋萬(wàn)通中心、杭州萬(wàn)通中心兩個(gè)寫字樓商業(yè)項(xiàng)目。此外還包括北京周邊河北香河運(yùn)河國(guó)際生態(tài)城一期以及天津萬(wàn)通新新逸墅共計(jì)三個(gè)在建住宅項(xiàng)目。2018年，萬(wàn)通地產(chǎn)營(yíng)收大頭來(lái)自杭州萬(wàn)通時(shí)尚公館項(xiàng)目，該項(xiàng)目貢獻(xiàn)了23億元營(yíng)收。

    而土地儲(chǔ)備方面，目前，萬(wàn)通地產(chǎn)僅河北省廊坊市香河縣（運(yùn)河國(guó)際生態(tài)城二期）一處，持有待開發(fā)土地面積29.28萬(wàn)平方米?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)通上一次拿地還是2014年。2015年之后，萬(wàn)通拿地幾乎陷于停滯。

    “目前來(lái)看，萬(wàn)通地產(chǎn)土地儲(chǔ)備規(guī)模非常小，其實(shí)管理者是需要反思的，或者說在拿地方面過于懈怠，錯(cuò)過了好幾輪樓市升溫周期。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此外，萬(wàn)通地產(chǎn)目前可售項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)不大，所以業(yè)績(jī)?nèi)菀撞▌?dòng)。即使?fàn)I收有一定的同比增長(zhǎng)，但是絕對(duì)規(guī)模非常小。

    更有地產(chǎn)分析人士在面對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“如今的萬(wàn)通，已經(jīng)難以引起市場(chǎng)關(guān)注。”

    后馮侖時(shí)代幾經(jīng)轉(zhuǎn)型

    上世紀(jì)90年代，“萬(wàn)通六君子”（潘石屹、馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪）在海南共同成立了海南萬(wàn)通，1993年在北京成立了萬(wàn)通地產(chǎn)。而后其他創(chuàng)始人逐步離場(chǎng)。2015年，當(dāng)馮侖系也徹底退出萬(wàn)通地產(chǎn)后，嘉華控股實(shí)控人王憶會(huì)成為萬(wàn)通地產(chǎn)實(shí)際控制人，合計(jì)持有萬(wàn)通地產(chǎn)65.96%股份。

    嘉華系上臺(tái)后，嘗試面向地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和地產(chǎn)金融服務(wù)方向的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。去年7月，萬(wàn)通地產(chǎn)宣布擬以31.7億元價(jià)格現(xiàn)金收購(gòu)星恒電源78.284%股權(quán)。不過，當(dāng)年12月，萬(wàn)通地產(chǎn)宣布收購(gòu)終止。這意味著，萬(wàn)通地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新能源領(lǐng)域失敗。

    有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)于萬(wàn)通來(lái)說，此類收購(gòu)和盈利方面的能力或有關(guān)。標(biāo)的公司盈利能力不強(qiáng)，收購(gòu)本身就沒有說服力。當(dāng)然，收購(gòu)失敗也會(huì)導(dǎo)致其不斷反思，尤其是在新產(chǎn)業(yè)方面，還需要繼續(xù)研究，當(dāng)然這過程中成本也是比較大的。

    萬(wàn)科攜普洛斯能否拯救萬(wàn)通？

    如今，萬(wàn)通或許又在醞釀一場(chǎng)新的轉(zhuǎn)型。今年2月，萬(wàn)通地產(chǎn)引入戰(zhàn)略投資者普洛斯。交易金額總計(jì)約8.22億元。目前這一股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已在3月7日由萬(wàn)通地產(chǎn)股東大會(huì)審議通過。

    股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，普洛斯將提名普洛斯聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官梅志明出任萬(wàn)通地產(chǎn)上市公司的非獨(dú)立董事，并促使上市公司設(shè)立董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)同時(shí)由梅志明擔(dān)任主席。

    資料顯示，普洛斯是一家美國(guó)的物流地產(chǎn)商，2003年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。2017年，萬(wàn)科率領(lǐng)的中國(guó)財(cái)團(tuán)以790億元人民幣的價(jià)格整體收購(gòu)普洛斯，并于2018年1月份成為其第一大股東，持股21.4%。

    ”對(duì)于萬(wàn)通股份的轉(zhuǎn)讓，多少也說明對(duì)萬(wàn)通在經(jīng)營(yíng)上是有一定的困惑的。本身萬(wàn)通這兩年持續(xù)做轉(zhuǎn)型，但效益表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期。而目前各類投資者資金壓力大，這個(gè)時(shí)候轉(zhuǎn)讓股權(quán)也是有可能的。而從接盤的角度看，普洛斯愿意接盤萬(wàn)通股份，也說明對(duì)于萬(wàn)通部分城市運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)是持看好的態(tài)度的，這也有助于企業(yè)后續(xù)的業(yè)務(wù)發(fā)展。“嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，普洛斯戰(zhàn)略投資入股萬(wàn)通地產(chǎn)以后，關(guān)鍵要看萬(wàn)通地產(chǎn)未來(lái)是否會(huì)做物流地產(chǎn)。”不過萬(wàn)通轉(zhuǎn)型動(dòng)作太多，沒有聚焦，思路是發(fā)散的，后續(xù)經(jīng)營(yíng)方面的壓力也很大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    針對(duì)2018年度業(yè)績(jī)及公司未來(lái)發(fā)展方向，《證券日?qǐng)?bào)》記者致電致函萬(wàn)通地產(chǎn)，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。