發(fā)揮綜合效應(yīng) 100萬套城中村和危舊房改造助力樓市回穩(wěn)

    本報記者 張薌逸

    10月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上提出，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，明確采取貨幣化安置方式新增實施城中村改造的工作，對于更好更快解決安居工作和更好消化庫存房源等具有積極作用，對于房地產(chǎn)供求關(guān)系的進一步優(yōu)化具有積極意義。同時，其也有助于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險、房地產(chǎn)房屋安全三項目標的達成，具有非常好的綜合效應(yīng)。

    兼顧改造與存量消化

    城中村改造是房地產(chǎn)“三大工程”之一。以上海為例，2024年上海的城中村原改造目標為認定10個項目；截至8月底，已認定項目8個，占原計劃的80%。

    上海市委書記陳吉寧在上海9月21日舉行的城中村改造工作推進會上強調(diào)，緊扣城市總體規(guī)劃要求，以更高站位、更大決心、更強合力，推進城中村改造邁出更大步伐。

    “新增實施100萬套城中村和危舊房改造是繼此前房地產(chǎn)‘三大工程’后，再次為城中村改造賦予新的使命。”嚴躍進表示，在新形勢下，城中村改造工作將成為消化住房庫存的重要動力。

    新增實施100萬套城中村和危舊房改造明確將采用貨幣化安置等方式，有別于此前建設(shè)安置房等實物安置方式，受到市場的普遍關(guān)注。

    “在消化和優(yōu)化存量，籌集存量房做保障房的新導(dǎo)向下，安置方式發(fā)生重要變化。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，這主要是兼顧了推進城中村改造和庫存消化。

    嚴躍進認為，貨幣化安置的方式，主要是指發(fā)放現(xiàn)金和房票。按照目前各地推進的情況，房票的可能性要更大。

    隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，今年以來，多地已經(jīng)展開了對于房票安置的嘗試。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年以來已有超50地出臺房票安置政策。

    其中，廣州等一線城市已經(jīng)將房票應(yīng)用于城中村改造安置過程中。4月18日，廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)首個城中村改造項目房票安置啟動活動舉行，發(fā)放了全國首張“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式項目房票。

    嚴躍進認為，這兩年房源量相對多，可選擇面大，通過房票等方式進行貨幣化安置，將有助于促進全市范圍購房需求和房源資源有效對接，具有高效率的導(dǎo)向，群眾滿意度也高。另外，積極推進房票政策，可以發(fā)揮房票優(yōu)勢，進而降低地方政府的財政壓力和負擔(dān)。

    資金及政策加持改造

    本次新增實施的城中村和危舊房改造規(guī)模為100萬套。對此，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，通過貨幣化安置的方式，若按100平方米一套計算，100萬套住房將帶動規(guī)模達到1億平方米，有利于為市場釋放更多住房需求，消化存量商品房，隨著這部分需求進入市場，市場交易活躍度有望繼續(xù)提升。

    “我們對重點城市做過統(tǒng)計，35個大城市有170萬套的需求，全國地級城市有297個，大家可想而知，這種需求是實實在在的，而且還會有更大需求。”談及城中村改造的需求規(guī)模，倪虹稱。

    倪虹還表示，只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。

    李宇嘉認為，這表明城中村后續(xù)還有改造空間，整體規(guī)?？赡軙?00萬套。

    此外，倪虹還提出了針對新增城中村和危舊房改造項目的五條主要支持政策：一是重點支持地級以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)可以給予專項借款。三是允許地方發(fā)行政府專項債。四是給予稅費優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

    “這次支持政策中明確提及了地級市的概念，覆蓋面更廣。”嚴躍進認為，支持政策還明確了專項借款、專項債、商業(yè)貸款三類資金支持及稅費優(yōu)惠，充分說明支持保障力度非常強。

    此前，城中村改造資金由多渠道籌措，包含政策性金融機構(gòu)貸款、城市更新基金、商業(yè)銀行貸款等。以開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)專項借款為例，截至今年6月初，國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行已發(fā)放城中村改造專項借款1800多億元。未來，對城中村改造的支持或?qū)⑦M一步加大。

（編輯 李波 孫倩）