向天空要用地 實(shí)探中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT底層資產(chǎn)

    本報(bào)記者 昌校宇

    位于江蘇省昆山市花橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總建筑面積42.72萬(wàn)平方米的富萊德昆山物流園（包含一期、二期、三期3個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園項(xiàng)目），因體量較大且具有地標(biāo)性的建筑‌而顯得格外醒目。該項(xiàng)目“向天空要用地”的設(shè)計(jì)，既符合節(jié)約集約用地的政策導(dǎo)向，也滿足了各類(lèi)企業(yè)租戶的需求。

    1月24日，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT”）正式上市，富萊德昆山物流園就是其底層資產(chǎn)項(xiàng)目。中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT收益穩(wěn)定性如何？REITs能否促進(jìn)物流業(yè)“快跑”？帶著上述問(wèn)題，日前，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地探訪了富萊德昆山物流園。

    園區(qū)與租戶互惠共贏

    2024年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，部署了2025年要抓好的九項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，“大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”居于首位。倉(cāng)儲(chǔ)物流作為連接生產(chǎn)和消費(fèi)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)具有重要意義?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者近距離觀察到，富萊德昆山物流園不僅為租戶提供了一個(gè)專(zhuān)屬空間，還通過(guò)提升流通效率、降低物流成本、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、改善消費(fèi)體驗(yàn)等，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入了新動(dòng)能。

    據(jù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方上海易之商企業(yè)管理服務(wù)有限公司高級(jí)經(jīng)理沈詳陞現(xiàn)場(chǎng)介紹，富萊德昆山物流園內(nèi)的第一大租戶是某知名電商企業(yè)，其業(yè)務(wù)量龐大，需要高效、可靠的物流網(wǎng)絡(luò)支持，富萊德昆山物流園憑借優(yōu)越的地理位置、高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的配置等，成為其在華東地區(qū)重要的物流節(jié)點(diǎn)之一。目前，該電商企業(yè)在園區(qū)的總租賃面積接近8萬(wàn)平方米，且已租用二期項(xiàng)目的場(chǎng)地超過(guò)10年。

    沈詳陞表示：“富萊德昆山物流園二期項(xiàng)目的雙層電梯庫(kù)（一層凈高9米、承重3噸/平方米；二層凈高6米、承重1.5噸/平方米）設(shè)計(jì)，可幫助租戶實(shí)現(xiàn)高效的空間利用和貨物管理，達(dá)到降低成本、提高利潤(rùn)的目的。同時(shí)，該園區(qū)處于江蘇省東南部，上海市與蘇州市之間，可在1小時(shí)車(chē)程內(nèi)到達(dá)長(zhǎng)三角地區(qū)主要的‘海陸空’物流節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)貨物的高效運(yùn)轉(zhuǎn)、即時(shí)配送，滿足電商企業(yè)‘極速達(dá)’承諾，增強(qiáng)消費(fèi)者滿意度。”

    可以看出，富萊德昆山物流園與租戶已從簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，升華為持久、互惠的商業(yè)伙伴關(guān)系。

    富萊德昆山物流園的軟硬件優(yōu)勢(shì)，還吸引了一家知名品牌服裝企業(yè)入駐。該品牌服裝企業(yè)的員工對(duì)記者表示：“公司在富萊德昆山物流園設(shè)廠擴(kuò)產(chǎn)，是綜合考慮了園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、增值服務(wù)、租金價(jià)格等因素后作出的決定。例如，該園區(qū)的倉(cāng)庫(kù)內(nèi)9米的層高能滿足公司搭建多層閣樓平臺(tái)，有效擴(kuò)展倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)面積，大幅提升存儲(chǔ)能力。再如，倉(cāng)內(nèi)空間足以容納運(yùn)營(yíng)所需的各類(lèi)物流設(shè)施，設(shè)施之間‘互相配合’可提高商品進(jìn)、存、銷(xiāo)、配等作業(yè)效率，加快訂單處理速度。這些因素均對(duì)公司訂單量的增長(zhǎng)有明顯拉動(dòng)作用。”

    富萊德昆山物流園的種種優(yōu)勢(shì)助力了該園區(qū)內(nèi)租戶的良好運(yùn)營(yíng)，因此園區(qū)租戶續(xù)約意向強(qiáng)烈。中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT基金經(jīng)理、中航基金管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中航基金”）不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸介紹：“截至2024年上半年，富萊德昆山物流園簽約已起租租戶15家，這些企業(yè)資質(zhì)優(yōu)良、現(xiàn)金流穩(wěn)定，從未發(fā)生違約情況。同時(shí)，重要租戶租賃時(shí)限以中長(zhǎng)期為主，歷史期已完成多次續(xù)約。”

    實(shí)現(xiàn)商業(yè)與資本閉環(huán)

    記者在調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)了解到，與前述電商企業(yè)、服裝企業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流園的彼此成就相似，資本市場(chǎng)與倉(cāng)儲(chǔ)物流園也在“雙向奔赴”。

    中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的發(fā)行人和資產(chǎn)項(xiàng)目管理人易商集團(tuán)，是亞太地區(qū)較大的不動(dòng)產(chǎn)管理公司。截至2024年上半年，該公司資產(chǎn)管理規(guī)模總額為1540億美元，物業(yè)組合建筑面積約5000萬(wàn)平方米。在業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)的同時(shí)，易商集團(tuán)管理層一直在思考如何盤(pán)活存量帶動(dòng)投資，以進(jìn)一步深耕中國(guó)市場(chǎng)，公募REITs成了“最優(yōu)解”。

    富萊德昆山物流園是易商集團(tuán)最早打造的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，易商集團(tuán)董事總經(jīng)理、業(yè)務(wù)管理與投資（香港）負(fù)責(zé)人曾瑞華表示：“公募REITs作為經(jīng)營(yíng)性商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的上市平臺(tái)，其價(jià)值不單是一次融資，更是實(shí)現(xiàn)商業(yè)與資本閉環(huán)的關(guān)鍵，可為公司低負(fù)債、健康、可持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。”

    REITs項(xiàng)目的落地離不開(kāi)公募基金合作伙伴。自2020年公募REITs市場(chǎng)揚(yáng)帆起航，中航基金就深度參與其中，且身貼多個(gè)“首批”標(biāo)簽（所管理的中航首鋼綠能REIT和中航京能光伏REIT，分別是首批上市REITs之一、首批新能源公募REITs之一）。中航基金是易商集團(tuán)的最佳合作方，雙方的積極合作推動(dòng)了中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT順利上市。

    中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT上市后，其持續(xù)的運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要。對(duì)于中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的底層資產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)的租金水平和出租率，王雨宸充滿信心。他介紹道：“2018年至2022年，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的項(xiàng)目租金增長(zhǎng)率在3.8%至4.3%之間，顯示出較強(qiáng)的增長(zhǎng)韌性。預(yù)計(jì)未來(lái)10年，該項(xiàng)目的租金復(fù)合增長(zhǎng)率為2.97%，全周期復(fù)合增長(zhǎng)率為2.82%。同時(shí)，基于該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目新增供給較為稀缺、平均出租率水平等綜合審慎考慮，預(yù)計(jì)6年內(nèi)該項(xiàng)目整體出租率將由目前的約90%逐步提升至95%。”

    此外，易商集團(tuán)也深度綁定了該項(xiàng)目，自持比例接近40%，并提供運(yùn)營(yíng)收益保障以應(yīng)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。王雨宸介紹：“易商集團(tuán)承諾保障該項(xiàng)目2024年至2026年的目標(biāo)凈運(yùn)營(yíng)凈收入（NOI），若實(shí)際經(jīng)營(yíng)與評(píng)估預(yù)測(cè)目標(biāo)NOI出現(xiàn)差額，則該公司以自持份額分紅金額為限進(jìn)行補(bǔ)足，這是目前倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs市場(chǎng)中唯一進(jìn)行原始權(quán)益人承諾保障的項(xiàng)目。”

    此外，記者在調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)了解到，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT具備較強(qiáng)擴(kuò)募潛力，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)該項(xiàng)目將啟動(dòng)相關(guān)工作。“易商集團(tuán)布局在中國(guó)地區(qū)的18個(gè)城市（包括中國(guó)香港）超過(guò)370萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為產(chǎn)品后續(xù)擴(kuò)募提供了廣闊的想象空間。”王雨宸表示。

    目前，易商集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方在全球范圍內(nèi)直接或間接管理共10只境外REITs產(chǎn)品。結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，曾瑞華認(rèn)為：“公募REITs是實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀商業(yè)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)循環(huán)的關(guān)鍵一步。未來(lái)，易商集團(tuán)希望在規(guī)則允許的情況下，將產(chǎn)業(yè)園、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等其他類(lèi)別的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，做大資產(chǎn)包體量。”這既是原始權(quán)益人對(duì)底層資產(chǎn)管理水平持續(xù)提升的承諾，也是對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健向好的期待。