深交所修訂發(fā)布REITs審核指引 持續(xù)提升業(yè)務(wù)制度化規(guī)范化透明化水平

    本報(bào)記者 田鵬

    12月27日，深圳證券交易所（以下簡稱“深交所”）發(fā)布《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2024年修訂）》（以下簡稱《審核指引》）。

    本次修訂是深交所貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》精神和中國證監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》要求的具體舉措。

    深交所表示，下一步，將深入貫徹黨的二十屆三中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央金融工作會(huì)議精神，落實(shí)新“國九條”要求，持續(xù)完善制度規(guī)則體系，不斷健全市場功能，積極推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，穩(wěn)步推動(dòng)新資產(chǎn)類型落地，加快建設(shè)多層次REITs市場，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。

    細(xì)化完善審核標(biāo)準(zhǔn)

    突出“管資產(chǎn)”為核心

    2023年3月份，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《常態(tài)化發(fā)行通知》），要求總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等實(shí)踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細(xì)化完善審核標(biāo)準(zhǔn)和信息披露要求。2023年5月份，深交所修訂并發(fā)布《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023年修訂）》，完善了REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩類成熟資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)。

    按照《常態(tài)化發(fā)行通知》要求，在中國證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，深交所及時(shí)總結(jié)REITs發(fā)行上市審核經(jīng)驗(yàn)，對(duì)原有規(guī)則進(jìn)行修訂并形成《審核指引》，細(xì)化核查和信息披露要求，進(jìn)一步明確市場預(yù)期，提升審核工作質(zhì)效。

    具體來看，《審核指引》突出以“管資產(chǎn)”為核心，著力構(gòu)建符合REITs特征規(guī)律的審核標(biāo)準(zhǔn)。一是資產(chǎn)端，明確首發(fā)規(guī)模和項(xiàng)目收益要求，將項(xiàng)目分為依托租賃收入和依托收費(fèi)收入兩類，強(qiáng)化經(jīng)營和財(cái)務(wù)信息披露，同時(shí)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路和租賃住房項(xiàng)目特殊關(guān)注事項(xiàng)，新增倉儲(chǔ)物流、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目特殊關(guān)注事項(xiàng)，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在充分考慮市場環(huán)境和資產(chǎn)特征基礎(chǔ)上，合理設(shè)置評(píng)估參數(shù)，并壓實(shí)管理人對(duì)評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)選取合理性的核查責(zé)任。二是產(chǎn)品端，增加原始權(quán)益人回收資金監(jiān)管要求，明確基金經(jīng)理兼任標(biāo)準(zhǔn)，要求基金建立有效的分層決策機(jī)制，細(xì)化基金管理費(fèi)、運(yùn)營管理費(fèi)收取要求，強(qiáng)化激勵(lì)約束，充分發(fā)揮各參與方作用，提升REITs運(yùn)營管理效能。

    深交所表示，此次修訂有利于提高REITs業(yè)務(wù)制度化規(guī)范化透明化水平，督促參與主體歸位盡責(zé)，提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

    深市REITs市場運(yùn)行平穩(wěn)

    2024年成績單表現(xiàn)亮眼

    近年來，深市REITs市場產(chǎn)品運(yùn)行平穩(wěn)，投資者積極參與，市場功能逐步發(fā)揮。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有20只REITs在深交所上市，募集規(guī)模超530億元，項(xiàng)目類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費(fèi)設(shè)施、水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)保等主流基礎(chǔ)設(shè)施。

    特別是，2024年深市REITs市場發(fā)展取得多項(xiàng)亮眼成績。具體來看，一是常態(tài)化發(fā)行取得新進(jìn)展。2024年以來，已有11只REITs在深交所平穩(wěn)上市，上市項(xiàng)目數(shù)量較年初實(shí)現(xiàn)翻一番。其中更是不乏一些優(yōu)秀代表。

    例如，工銀蒙能清潔能源REIT已完成上市，公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)357倍，創(chuàng)深市2024年以來REITs項(xiàng)目公眾認(rèn)購倍數(shù)新高。易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT已完成發(fā)售方案報(bào)備，將于12月30日進(jìn)行詢價(jià)。

    二是資產(chǎn)類型取得新突破。2024年，深交所REITs市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)擴(kuò)容增類。推出全市場首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費(fèi)REIT，推出首單水利設(shè)施REIT銀華紹興原水水利REIT，推出首單農(nóng)貿(mào)市場REIT易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT，倉儲(chǔ)物流REITs加速集聚，華夏深國際REIT、華泰寶灣物流REIT分別于2024年7月9日、10月29日上市。

    三是二級(jí)市場建設(shè)取得新成效。2024年，REITs二級(jí)市場價(jià)格總體回暖，截至2024年12月26日，中證REITs全收益指數(shù)收?qǐng)?bào)956.70點(diǎn)，較2023年末的861.77點(diǎn)上漲11.02%。深市已上市項(xiàng)目累計(jì)已完成39次收益分配，分紅金額合計(jì)22.73億元；累計(jì)召開超過五十場業(yè)績說明會(huì)、投資者開放日等活動(dòng)，切實(shí)加強(qiáng)投資者關(guān)系管理。

    未來，深市REITs市場有望在持續(xù)優(yōu)化的政策環(huán)境與不斷拓展的市場需求雙重驅(qū)動(dòng)下，以更加穩(wěn)健的步伐擴(kuò)大規(guī)模、豐富資產(chǎn)類型。不僅將進(jìn)一步完善自身市場生態(tài)，為投資者提供更為多元且優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)遇，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展；還將積極接軌國際市場，提升自身國際化水平與核心競爭力，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要力量。

（編輯 張昕）